米住宅建設大手のレナー (NYSE:LEN)2021年第4四半期決算説明会の日本語訳です。
売上高成長率は前年同期比＋23%でした売上高・EPSともにミスしており株価は下落しております。
米住宅市場は過去数カ月にわたって深刻な人手不足により建築用木材やその他の原材料が不足に陥り、建設コストが上昇したため利益を圧迫しております。
新築住宅の需要は強いですがサプライチェーン問題があるので供給制限は続きそうです。
レナー (NYSE:LEN)株価
レナー (NYSE:LEN)2021年第4四半期決算説明会
2021年12月16日 午前11時00分（日本時間）
Call participants:
Alex Lumpkin — Deputy General Counsel
Stuart Miller — Executive Chairman
Rick Beckwitt — Co-Chief Executive Officer and Co-President
Jon Jaffe — Co-Chief Executive Officer and Co-President
Diane Bessette — Chief Financial Officer
Susan Maklari — Goldman Sachs — Analyst
Truman Patterson — Wolfe Research — Analyst
Mike Rehaut — J.P. Morgan — Analyst
Stephen Kim — Evercore ISI — Analyst
Alan Ratner — Zelman and Associates — Analyst
Unknown speaker — Barclays — Analyst
Matt Bouley — Barclays — Analyst
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オペレーター
Lennarの第4四半期決算のカンファレンス・コールへようこそ。現在、参加者は全員、リスニング専用モードになっています。プレゼンテーションの後、質疑応答の時間を設けます。今日のカンファレンスは録音されています。
[アレックス・ランプキンにフォワード・ルッキング・ステートメントの読み上げをお願いします。アレックス・ランプキン — デピュティ・ジェネラル・カウンセル
ありがとうございます、そしておはようございます。本日の電話会議には、レナーの事業財務状況、経営成績、キャッシュフロー、戦略、見通しに関する記述を含む、将来の見通しに関する記述が含まれる場合があります。将来予想に関する記述は、この電話会議の日付におけるレナーの推定を表しているにすぎず、実際の将来の結果について保証するものではありません。将来予想に関する記述は、まだ発生していない事柄に関連しているため、これらの記述は本質的にリスクと不確実性を伴います。
多くの要因が将来の結果に影響を与え、Lennarの実際の活動や結果が、将来予想される声明で予測された活動や結果と大きく異なる可能性があります。これらの要因は、昨日のプレスリリースおよび当社のSEC提出書類（最近SECに提出されたレナーのフォーム10-Kに関する年次報告書に含まれるリスク要因の見出しの下に記載されているものを含む）に記載されているものを含んでいます。Lennarは、いかなる将来予想に関する記述も更新する義務を負わないことにご注意ください。
質疑応答
オペレーター
それでは、司会のスチュアート・ミラー執行役員をご紹介します。どうぞ始めてください。
スチュアート・ミラー — 代表取締役会長
素晴らしい、そして皆さん、おはようございます。ご参加ありがとうございます。今朝はマイアミから、最高財務責任者のダイアン・ベセット、コントローラー兼副社長のデビッド・コリンズ、レナー・フィナンシャル・サービスのCEOブルース・グロス、そしてもちろん、今お話を聞いたばかりのアレックスと一緒に来ています。また、コロラド州にいるリック・ベックウィット、そしてマイアミにいるジョン・ジャッフェが参加しています。
いつものように、私はマクロ的、戦略的なレナーの概観をお話しするつもりです。私の挨拶の後、Rickが全国の市場の強さ、土地、コミュニティーの数について話します。Jonは、サプライチェーン、生産、建設コストについての最新情報をお伝えします。そして、いつものように、ダイアンから詳細な財務ハイライトと追加ガイダンスがあります。
そして、できる限り多くの質問にお答えします。そして、いつものように、質問は1つ、フォローは1つにとどめてください。住宅市場はすべての主要市場で非常に好調に推移していますが、サプライチェーンが寸断され、労働力は不足する一方で、より多くの生産を求められ、希少な土地資産をめぐる終わりのない競争によって、実際に実行し結果を出す能力は試されています。Lennarのマネージャーとオペレーターは、お客様が家を必要とし、欲しがっていることを認識し、強いけれどもストレスのある市場の重荷に邪魔されないように、絶対的な戦士でありました。
ガレージドアや塗料の不足、人手不足で延期になったキャビネット、電気メーター、窓など、数え切れないほどの障害物が断続的に現れ、すべてがうまくいっても生産サイクルが混乱する中、レナーの社員は素晴らしい四半期と1年の成果を報告することができ、うれしく思っています。サプライチェーンは、土地と建設の両方に影響を与え、それは2022年の第1四半期以降も続くでしょう。しかし、下半期に入ると、着工件数が増えること、学んだことをBuilder of Choiceの関係に取り入れること、Everything’s Includedの提案に込められたシンプルさによって、サプライチェーンの混乱は安定し緩和されると考えています。また、ケンプ・ギリスとその優れた購買チームは、この困難な状況を乗り切るために素晴らしい仕事をしたことをお伝えしておきます。
また、共同CEOであるジョンとリックは、困難な時期に高みの見物を決め込むのではなく、自ら問題に立ち向かい、解決策を講じることを選択したことを高く評価したいと思います。彼らはパートナーとして、6週間かけて38の事業部を訪問し、現場で生産・購買チームと会い、最も重要な問題を具体的に感じ取り、その訪問を解決策に結びつけました。時間をかけ、集中し、注意を払いながら、問題を解決していく。第4四半期は、市場が厳しい中でも、1万8,000戸弱の住宅を納入しました。
納入台数は前年同期比で11％増加し、家庭用販売による収入は24％増の約85億ドルとなりました。また、販売ペースと生産ペースを一致させ、秩序ある成長を目指すことに集中した結果、売上総利益率は300ベーシスポイント改善し、28％となりました。売上総利益率とともに、営業効率も大幅に改善し、販売費・一般管理費は150ベーシスポイント減少し、6％となりました。当社は、特にサイクルタイムが拡大する中で、最終損益を大きく改善させるために、引き続き販売ペースの抑制に努めています。
従って、純受注高は2%増加しましたが、第1四半期は若干減少するものと思われます。販売規律を徹底することにより、第4四半期の純利鞘は460ベーシスポイント増加し、22%以上という当社史上最高水準となりました。この結果、税引後（時価評価前）の当期純利益は50％改善し、13億ドルを超えました。このように、トップラインの改善よりもボトムラインを重視した結果、24％の収益成長がボトムラインの 50％成長をもたらしました。
さらに、金融サービス部門は引き続き優れた業績を上げ、1億1,100万ドルの利益を計上するとともに、あらゆる住宅の成約をサポートし、現在の環境下で成約プロセスをできる限り楽しくすることに努めました。中核事業部門の好調な業績により、当社のバランスシートと収益も引き続き改善しました。当四半期に1,000万株の自社株買いを行い、8億5,000万ドルの負債を削減した後でも、27億ドル超の現金残高と総資産負債比率18.3%を計上し、株主資本利益率は前年同期比で約800ベーシスポイント上昇し22.6%となりました。全体として、第4四半期の中核的な営業数値は非常に好調で、この好調さは2022年以降も続くと予想しています。
マクロ的な観点からは、住宅市場は全米で堅調に推移しています。需要は一貫して好調ですが、新築・中古住宅の供給は依然として限られています。新築住宅の建設が需要を満たすほど急には進まないため、供給不足は今後しばらく続くと思われます。住宅価格が大幅に上昇したとはいえ、全体的な値ごろ感は強いままです。
金利は依然として魅力的で、個人の預金も堅調です。一般家庭の賃金は月々の支払額を上回るペースで上昇しているようで、こうした賃金上昇は政府の数字に反映され始め、残念ながらインフレ率にも反映されつつあります。住宅購入の上昇スパイラルは加速しています。ミレニアル世代が家族を形成し、アパート住まいの人々が初めて住宅を購入し、初めての住宅はより高い価格で売られ、高くなったエクイティが初めての引っ越しを可能にしています。
iBuyerや一戸建て賃貸の参加者が市場に流動性を与えている中、供給が制限されているにもかかわらず、ムーブアップ住宅は、エクイティの増加とともに強い価格で販売され、顧客がさらに大きな住宅を購入することを可能にしています。このような背景のもと、年間を通じて多少の波乱はありましたが、2021年は当社にとって並外れた戦略的な年となりました。私たちは、資本と株主資本に対するリターンを改善するために、キャッシュフローの創出と負債の削減を含む戦略計画を策定しました。また、付帯事業を切り離し、ピュアプレイの住宅建設会社になる一方で、新しいテクノロジーによる効率化とコアビジネスに強いこだわりを持つという意欲と願望を明確に示しました。
2021年の業績は、これらの戦略への集中を反映しており、2022年も同じように集中する予定です。2021年には、約30億ドルの住宅建設用キャッシュフローを生み出し、13億ドルの負債削減と1400万株の株式購入による4.5%の株式数削減を可能にしました。従って、総資本に対する負債は20％を下回り、手元資金は27億ドルとなりました。当社の負債総額は47億ドルですが、今後も削減を続けていきます。
また、土地保有期間も約束通り3年に短縮し、支配地対所有地比率も年初の目標を上回る59%まで高めました。私たちは、レナーがテクノロジーを駆使し、従事する企業であることをほぼ確実に確立しました。私たちは数多くの新しいテクノロジーに投資し、一方で8つの先行投資を売却または株式公開し、その結果、今年は会社に大きな特別利益をもたらしました。おそらくもっと重要なことは、私たちがコアビジネスの改善を可能にする企業に投資した一方で、私たちは投資を通じて、またコアビジネスに取り入れることで利益を得たということです。
しかし、これはまだ始まりに過ぎません。私たちは、この業界が直面している最も困難な問題の解決に取り組んでいる数多くの追加的なテクノロジー企業と協力しています。その一例として、私たちはサプライチェーン、労働力不足、生産における問題を革新的な技術を使って革新的な方法で解決することに取り組んでいます。テキサス州オースチンの3Dプリント建築会社であるICON社への投資については、多くの方がお読みになっており、コメントもいただいています。
私たちは、2022年頃にオースティンで最初の3Dプリントによるコミュニティを開始する予定ですが、この構造的な生産プロセスの改良に貢献することで、労働力、材料、時間の削減を実現したいと考えています。ICONと並んで、私たちはさらにVeevとCoverという2つの革新的な生産会社に投資しており、彼らは生産に対する革新的な工場ベースの製造ソリューションに従事しています。Veev社もCover社も、構造部品だけでなく、機械、電気、配管のソリューションを工場内で網羅する、より包括的なソリューションにフォーカスしています。これらの企業は、住宅の主要部品のそれぞれに取り組み、労働力の必要性を減らし、精度とサイクルタイムを向上させる、より優れた、より正確なデリバリーシステムを構築しています。
これらの企業はいずれも、生産プロセスで最も摩擦が大きく問題の多い要素に着目し、業界のソリューションに向けて動き出しているのです。今日のサプライチェーンと労働力の制約を考えると、これらの重要なソリューションの成功にレーザーフォーカスしないまでも、私たちは皆関心を持つべきですし、Lennarは間違いなくそうです。最後に、2021年は、実は、ピュアプレイの住宅建設会社になるための戦略に焦点を当てた年でした。私たちは、これまで説明してきたSpinCoの改良に懸命に取り組んできました。
バランスシートとキャッシュフローをご覧いただければおわかりのように、四半期を重ねるごとにSpinCoのケースは説得力を増してきています。当社には、定評のある付帯事業をスピンするための余力とバランスシートがあり、2022年の第2四半期か第3四半期までには、非課税でのスピン完了を見込んでいます。そのため、11月には、IRSにプライベート・レター・ルーリングの申請を正式に行い、スピン完了に向けた最初の重要な一歩を踏み出しました。私たちは、明確なビジネスライン、洗練されたビジネスプラン、バランスシートなど、準備に非常に近づいています。
1月末か2月初めには、アット・ファースト・コンフィデンシャル・フォーム10を提出する予定で、その時には、SpinCo以外の社名と経営陣が決まっているものと思われます。ある方から、より詳細な情報を開示するのに時間がかかるというご質問をいただきました。実は、私たちは、耐久性があり持続可能な上場企業を構築しており、初日から軌道に乗せる必要があるのです。そのため、マット・ゼイムズは会社の上級顧問として、SpinCo戦略の構築と実行に力を注いできました。
それに加えて、ジェフ・マッコールと社内のシニアリーダーで構成される独立したチームが、さまざまな資産構成でモデル化し、公開市場に向けてプログラムとストーリーの両方を正しく理解することに力を注いできました。その結果、スピン・カンパニーは、限られたバランスシートを持つ、アセットライト・アセットマネジメントビジネスになるという結論に達しました。当初スピン対象としていた資産の多くは、SpinCo の限定されたバランスシートの一部となるか、または、他の方法で解決またはマネタイズされたプライベート・エクイティの垂直統合に収容される運用資産の形でマネタイズされる予定です。収益化は来年以降に完了し、現金収入はバランスシートを強化するためにLennarに投入されるか、あるいは引き続き機動的に自社株買いを行い、Lennar — そして今日のように自社株が売りに出されたら、購入する予定です。
多世帯住宅、賃貸用一戸建て、土地戦略です。これらの垂直軸はそれぞれ、すでに第三者資本と当社のアクティブ・アセット・マネージャーを調達しています。多世帯住宅のプラットフォームであるLMCは、約90億ドルの総運用資金を有し、3番目のファンドを調達中です。LSFRは、成長中の賃貸一戸建て用プラットフォームで、現在、すでに調達した約15億ドルのエクイティを運用しています。
また、土地戦略プラットフォームは、SpinCoに向けて現在も改良中で、近い将来、より詳細な情報を提供する予定です。残りのLennar Corporationは、当社の資産と株式基盤に対してより高いリターンをもたらし、スピンによって、当社が予測するボトムラインや一株利益が大きく減少することはないでしょう。結論として、今年は多くの問題に直面しながらもLennarで懸命に働いた一年であり、一年間机上で足踏みすることはなかったと思います。ですから、この進化する住宅市場で繁栄し成長するために、財務的、組織的、技術的にこれ以上ないほど有利な立場にあるということを、最後に申し上げておきたいと思います。
市場は全般的に堅調に推移しています。サプライチェーンに問題があり、レナーや業界にとって課題となっていますが、住宅市場は堅調に推移しており、新築・中古住宅の供給は非常に限定的なものとなっています。私たちは販売ペースと生産ペースを一致させ、秩序ある成長戦略に焦点を当て続けています。また、生産に合わせた販売により売上総利益率を重視する一方、コストを抑制し、販売管理費を削減することで、純 利益率を高めています。
2022年に向けて、レナーでは市場の強さが続き、2桁の成長が見込めると考えています。プレスリリースで述べたように、第1四半期は12,500棟、マージン26.75%、年間では67,000棟、マージン27%から27.5%と予想しています。このペースでいけば、第2四半期か第3四半期にはスピンオフが予想され、2022年はレナーにとって再び記録的な年になると思われ、ボトムラインは強固なものになるでしょう。それでは、リックにお願いします。
Rick Beckwitt — 共同最高経営責任者兼共同社長
スチュアートさん、ありがとうございます。スチュアートの冒頭のコメントからお分かりのように、住宅市場は非常に好調です。当社のチームは非常にうまく連携しており、当社の業績は中核となる営業戦略の堅実な実行から引き続き恩恵を受けています。その鍵は、地域ごとに住宅建設の生産と販売を注意深くマッチングさせる、微調整の効いた住宅建設機械の稼働にあります。
また、販売価格を最大化し、潜在的なコスト上昇を相殺するために、住宅建設サイクルの後半に戦略的に住宅を販売し続けてきました。そのため、より高い利益を生み出すために販売速度を落としています。第4四半期の業績は、売上総利益率が前年同期比で300ベーシスポイント、前四半期比で70ベーシスポイント上昇し、この戦略の成功を証明するものとなりました。第4四半期は、1地域あたり4.5棟の住宅建設に着手し、4.3棟を販売、第4四半期末の完成済み未販売住宅数は全地域で160棟未満となりました。
この生産、マージン重視、販売重視のプログラムは、引き続きマージンを改善し、2022 年度の納品数および利益の増加につながるでしょう。第4四半期は、各営業地域で新規受注、納品、粗利率が堅調に推移しました。価格も引き続き上昇し、エントリーレベルから上級者向けまで、またアクティブアダルトコミュニティーのすべての製品コストカテゴリーで堅調に推移しています。以下、好調な国内市場の一部をご紹介します。
フロリダは地元のコアな需要に加え、北東部、中西部、西海岸からの移住者により、販売ペースと価格の両方で引き続き恩恵を受けています。在庫は極めて限られています。フロリダで最もホットな市場は、南西部のネープルズとサラソタ、南東部のマイアミとデイドとブロワード、そしてタンパが続いています。オーランドも観光業が大きく回復し、力強い回復を持続しています。
これらはすべて、当社が最高のブランド・ポジションを持つリーディング・ビルダーである市場です。カロライナでは、ローリー、シャーロット、チャールストン が非常に強い市場です。在庫は非常に限られており、地元のコアな需要と移民の組み合わせが、販売ペースと価格の両方を押し上げ続けています。また、当社はこれら各市場においてトップビルダーとなっています。
インディアナポリスは引き続き堅調な伸びを示しており、西海岸の北部市場からの移住者と、手頃な価格の住宅と生活の質が販売ペースと価格設定を後押ししています。当社はこの市場で最大のビルダーです。テキサスは、東西からの移住の中では、引き続き強い州です。テキサス州の雇用者に優しい経済が、特にテクノロジー分野での企業移転と驚異的な雇用の伸びを促進しています。
また、同州は石油・ガス部門の回復の恩恵を受けている。最近、サムスン電子が170億ドルを投じて新しいチップ製造工場を建設することを発表し、テスラも本社をオースティンに移転すると発表するなど、国内最強の市場は引き続きオースティンです。さらに、11億円のギガファクトリーを今月中に建設し終える。この2社だけで、オースティンに数千人の新規雇用が創出されることになります。
コロラド州では、第4四半期に市場が活性化し、販売ペース、価格ともに好調で、当社のスタートスペースと同じ地域ごとに1件以上の販売がありました。フェニックスとラスベガスは、ビジネスフレンドリーな環境、雇用の増加、カリフォルニアからの移民の増加により、引き続き好調な市場です。ラスベガスのカジノは満杯で、観光客の増加の恩恵を受けています。
フェニックスでは、手頃な価格帯の住宅が人気を集めています。ボイシ市場には当四半期中に2つのコミュニティで参入し、2022年末までには8つのコミュニティが稼動する予定です。この市場は、驚異的な人口増加により引き続き好調であり、当社の土地のポジションとレナー・ボイシ・チームに期待しています。太平洋岸北西部は、自然の供給制約と都市の成長境界線による制約のため、生産が制限されており、引き続き好調な市場です。
土地の制約があるにもかかわらず、これらの市場では、地理的な拡大とともに、前年比で堅調な伸びを示しています。カリフォルニア市場は引き続き好調で、前四半期に報告したとおり、州内の住宅不足は深刻で、需要が供給を上回 っているため、インランドエンパイア、サクラメント、イーストベイエリアは、広さと値ごろ感を求める住宅購入者 にとって最も好調な市場の1つにとどまっています。当四半期は、ベイエリアの中核市場において、オフィスへの復帰や近い将来の復帰を見込む従業員が増えており、市場の回復が見られました。このように、中核市場と内陸部市場の両方が、あらゆるシリンダーをフル回転させています。
このように、これらの市場は最も強力な市場の一つですが、全国的に市場の強さと深さがあります。次に、成長性とコミュニティ数についてお話ししたいと思います。第4四半期は、既存および新規市場の成長に引き続き注力しており、コミュニティ数は前年同期比7％増、前四半期比6％増となりました。第1四半期のコミュニティ数は、2021年末に比べ5％程度減少すると予想しています。
しかし、第2四半期にはコミュニティ数が増加し始め、2022年末のコミュニティ数は前年比2桁台前半の増加となるはずです。サプライチェーンの問題や検査の遅れが一部のコミュニティ開設のタイミングに影響を与えていますが、2022年の力強い成長に向けて素晴らしいポジションにあります。当社の土地パイプラインは引き続き堅調で、今後数年間の当社の目標を達成するために十分な数の土地が待機しています。すべての市場で優良な購入機会があり、このパイプラインは、すでに所有・管理している近い将来の案件の埋め合わせをするため、今後数年間、コミュニティ数の力強い成長をもたらすと確信しています。
また、第4四半期末の住宅用地の供給年数は昨年の3.5年から3年に改善し、管理物件の割合も39%から59%に増加するなど、ランドライト戦略の素晴らしい進展に満足しています。同様に重要なことは、これらの改善は、当社の所有・管理する土地全体が前年同期比で44%増加し、そのすべてが管理された住宅用地であるにもかかわらず達成されたことです。このような進捗を踏まえ、2022年の新たな目標は、2.75年分の住宅用地を所有し、65%の管理ポジションで年を越すことです。土地軽量化モデルに徹底的にこだわった結果、当四半期は大幅なキャッシュフローを生み出すことができました。
スチュアートが述べたように、当四半期は27億ドルの現金と25億ドルのリボル バーからの借入金なしで終了しました。これは、普通株式を10億ドル弱買い戻し、8億5,000万ドルの借入金を返済した後のものです。このような成果をあげることができたのは、全国の優秀な従業員の集中力と堅実な実行力によるものであり、このことに感謝したいと思います。では、ジョンに話を譲りたいと思います。
ジョン・ジャッフェ — 共同最高経営責任者兼共同プレジデント
リックさん、ありがとうございます。それでは、第4四半期のサプライチェーンの混乱の影響をどのように乗り越えたか、また2022年に向けてどのように管理していくかについて、最新情報をお伝えしたいと思います。スチュアートが述べたように、私たちは相応の混乱に対処する必要がありました。第3四半期と同様、これらの混乱は、異なる時期に、異なる地域で、異なる取引に影響を及ぼしています。
こうした混乱は断続的に発生しており、今後も続くでしょう。このような状況は、モグラたたきのようなもので、資材が予想どおりに届かないことが多く、すでに疲弊している労働者にとってはストレスと不安の種となっています。第4四半期に、全国ベースで最も影響を受けた供給カテゴリーは、ガレージドア、窓、塗料、HVACコンデンサー、フレックスダクトとキャビネットでした。地域別では、資材の供給や労働力の確保に様々な混乱が生じました。
このため、第 4 四半期のサイクルタイムは第 3 四半期から平均 2 週間増加し、前年同期比では 4～6 週間増加しました。このような混乱とそれに伴うサイクルタイムの増加にもかかわらず、レナーのチームは予想通り当四半期に約18,000戸の住宅を納品することが出来ました。これは、第2四半期に19,500戸という記録的な数の着工を行い、引渡し目標を達成するための十分な在庫を確保したことが大きな要因です。さらに、レナーの並外れたサプライチェーン、購買、建設チームがかつてないほど連携し、各取引先と連携して1日単位でスケジュールを管理しています。
私たちは、パートナーと協力してリアルタイムで問題を解決し、将来の需要に対応するための計画を立て続けています。戦略的パートナーシップの強さを示す例として、主要なガレージドアメーカーからビジネスを奪わなければならなくなったときのことがあります。彼らは建設的に私たちと協力し、そのビジネスを別のベンダーに移行させました。また、大手キャビネットメーカーが労働力や資材の不足で生産が滞っているとき、週末に工場を開放して350戸分のキャビネットを生産し、遅れを取り戻しました。
これらは、私たちと私たちの大切な取引先が、現在の環境の課題に対する解決策を見出した多くの例のうちの2つに過ぎません。10年にわたる当社のプラットフォーム「Everything’s Included」は、サプライチェーン不足の影響を軽減する上で、引き続き戦略的な優位性を発揮しています。これは、管理する SKU の数が少ないシンプルなプログラムであり、前もって計画を立て、必要な資材をはるか前に注文することができます。以前の四半期にも述べたように、当社は取引先から選ばれるビルダーとなることに注力して6年目を迎えました。
このプログラムにより、当社の戦略的パートナーであるビルダーと緊密な関係を築くことに成功し、両社はこうした混乱に機敏に対応することができるようになりました。私たちは、この戦略的な関係により、パートナーとともに2021年の教訓を学び、2022年に向けてより良い準備をすることができたと考えています。私たちは、主要なパートナーに加え、新たなパートナーとも会合を持ち、単に利用可能な数量を優先させるのではなく、2022年の予測数量を配分してきました。こうすることで、潜在的な供給不足を事前に特定し、事前対応型と事後対応型を使い分けることができるようになりました。
現在、約半分のカテゴリーが完了しており、今後数週間のうちに残りのカテゴリーを完了させる予定です。また、主要なカテゴリーでは、製造・販売パートナーを追加し、SKUの削減を継続的に進めるとともに、入手可能性を確保しました。最後に、一部の商品と供給不足の原材料の安全在庫を確保するため、代替流通手段を確保しました。これらの努力の積み重ねにより、今年後半にはレナーのサプライチェーンが安定化すると考えています。
第4四半期のクロージングにおける建設コストの影響は、主に今年初めに実施した木材の値上げによるもので、これが住宅のクロージング時のコストに影響を及ぼしています。第4四半期のコストは第3四半期に比べ1平方フィートあたり6.78ドル上昇し、そのうち木材は4.18ドルを占めました。第1四半期の納品でも、材木のコスト増が見込まれます。しかし、第2四半期から第3四半期にかけては、木材のコスト削減の恩恵を受けることができます。
第4四半期は、他の材料や人件費にコストプレッシャーがかかりましたが、これは2022年後半のクロージングに反映される予定です。最後に、スチュアートも言っていましたが、リックと私は最近6週間かけて、各市場のコミュニティや建設現場を訪れました。供給の途絶や労働力不足など、予想されることは分かっていましたが、このような環境を最も効果的に管理するために、実際に体験することが重要でした。重要なのは、現場でチームや取引先と会い、彼らの考えを聞き、高品質の住宅をお客様に提供するために彼らが行っている素晴らしい献身と努力に感謝し、握手する機会を得たことです。
Lennarの文化は健在であり、これまでと同様に強力であることを保証します。この場をお借りして、レナーの社員と取引先の皆様には、素晴らしい四半期を過ごされたことに改めて感謝申し上げます。ありがとうございました。では、ダイアンに交代します。
Diane Bessette（ダイアン・ベセット） — 最高財務責任者
ジョン、ありがとう、そして皆さん、おはようございます。スチュアート、リック、そしてジョンが、私たちの住宅建設の業績について、非常に多くの情報を提供してくれています。そこで、その他の事業セグメントの業績とバランスシートについて数分ご説明し、その後、2022年第1四半期の詳細なガイダンスと2022年度のハイレベルなガイダンスをご説明したいと思います。それでは、金融サービスから始めます。
第4四半期、金融サービス部門は1億1,100万ドルの営業利益をあげました。モーゲージの営業利益は、前年の1億2,500万ドルに対し、7,700万ドルに減少しました。数四半期前から申し上げているように、住宅ローン市場では借り換えの件数が減少する一方で、購入に 関する競争は激化しています。その結果、二次的なマージンは減少しています。
これが第 4 四半期の二次代理店マージンが前年同期比で低下した主な要因です。権利関係の営業利益は、前年度の 2,800 万ドルに対し、3,000 万ドルとなりました。タイトル収益は、取引あたりの利益の増加により増加しましたが、借り換え案件の減少による取引高の減少により、一部相殺されました。当社の権原チームは、四半期ごとに、生産性の向上を目指し、自動化と効率化に取り組んでいます。
次に、レナーその他についてです。第 4 四半期のレナーその他部門の営業損失は、1 億 7,600 万ドルとなりました。この損失は、主に戦略的技術投資に対する現金支出を伴わない時価評価損で、合計1億8,000万ドルとなりました。前にも述べましたように、当社は株式公開されている技術投資の多くを時価評価する必要があり、その 評価額は四半期ごとに変動します。
当四半期は技術投資に損失が生じましたが、通期では約 5 億米ドルの未実現利益を計上しています。さらに、最も重要なことですが、当社の投資は引き続き中核の住宅建設事業の価値を高めています。次に、バランスシートについてです。当四半期および通期では、土地の軽量化に注力しました。
その結果、四半期末時点で、18万2,000区画の住宅用地を所有し、25万7,000区画の住宅用地を管理しており、合計43万9,000区画の住宅用地を保有しています。所有する住宅用地の供給年数は前年の 3.5 年から 3 年に減少し、管理する住宅用地の割合は前年の 39％から 59％に増加しました。また、ご案内のとおり、キャッシュフローを生み出すこと、負債を減らすこと、そしてリターンを増やすことにも力を注ぎました。その結果、当四半期は27億米ドルの現金と25億米ドルのリボルビング・クレジット・ファシリティからの借入をゼロにすることができました。
また、2022年に償還期限を迎えるシニアノートを8億5,000万ドル償還しました。第3四半期に支払われた3億ドルのシニア・ノートと合わせ、合計11億5,000万ドルの2021年満期シニア・ノートを消却しました。次のシニアノートの満期は2022年11月の575百万ドルで、’23年度には満期はありません。また、当四半期には1,000万株、総額9億7,700万ドルの自社株買いを行い、通年での自社株買いは1,400万株、総額約14億ドル、期首発行済株式数の4.5％となりました。
また、配当金として総額7,600万米ドルを支払い、当期の配当金による株主還元は3億1,000万米ドルとなりました。これらの取引の結果、総資本に対する住宅ローンの比率は18.3％となり、前年の24.9％から低下しました。ご覧の通り、2021年中は現金創出と資本配分に主眼を置きましたが、これは当社の複数年戦略の継続です。2021年度中に、私たちは約30億ドルの住宅建設のキャッシュフローを生み出しました。
しかし、2019年から2021年までの過去3年間で、約80億ドルの住宅建設のキャッシュフローを生み出し、最優先事項として約50億ドルの債務削減、約20億ドルを自社株買いに充て、約6億ドルを配当金として株主に還元しています。そして、この重点的な取り組みは、もちろん2022年も継続します。そして、バランスシートについて最後に少しだけ。当社の株主資本は約210億ドルに増加しました。
一株当り純資産は69 52円に増加しました。連結の非保有在庫を除いた在庫利益率は27％でした。また、株主資本利益率は22.6％となりました。以上、簡単ではございますが、第1四半期の詳細なガイダンスと、第1四半期から2022年度のハイレベルなガイダンスをご説明させていただきます。
第1四半期の新規受注は、14,800～15,100戸の範囲になると予想しています。第1四半期の新規受注は、14,800～15,100棟を見込んでいます。これは以前から行っているアプローチと同じです。第1四半期の在庫は……すみません、第1四半期末のコミュニティ数は2021年末より5％ほど低くなると予想しています。
しかし、第2四半期にはコミュニティ数が増加し、2022年末には前年比2桁台前半の成長となるはずです。第1四半期の納品台数は12,500台程度になると考えています。しかし、前期と同様、サプライチェーンの課題が引き続き大きな不確実性をもたらしているため、この評価には多少のプラスマイナスがあります。最終的な引渡戸数は、サプライチェーンに関する課題の結果次第ですが、もちろん、私たちは日々努力を重ねています。
第1四半期の平均販売価格は約46万ドル、売上総利益率は、昨年の木材価格のピーク時の影響と現場経費の削減を反映し、26.75%程度になると予想しています。販売管理費は、引き続き簡素化と効率化に重点を置いているため、7.8%から7.9%になる見込みです。なお、売上総利益率と販売管理費の予想は、住宅の引き渡し戸数によって多少上下します。また、住宅建設合弁事業、土地販売、その他のカテゴリーを合算すると、約5百万米ドルの損失を見込んでいます。
その他のビジネスセグメントとその他の追加項目について見てみます。金融サービス部門の第1四半期の収益は、購入ビジネスの市場競争が続いていることから、8,500万ドルから9,000万ドルの範囲にとどまると考えています。集合住宅事業については、約1,000万ドルの損失を見込んでいます。また、レナーのその他のカテゴリーについては、ほぼブレークイーブンになると考えています。
ただし、このガイダンスには、技術投資の時価評価による調整は含まれていませんので、四半期末の株価によって決定されます。第1四半期のコーポレートG&Aは、売上高の約2％と予想しています。慈善基金については、1世帯あたり1,000米ドルを基準に、税率は約25％と予想しています。また、当四半期の加重平均株式数は約2億9,700万株となる見込みです。
これらのことから、このガイダンスは、第1四半期の1株当りEPSを2.54ドルから2.57ドルの範囲に収めるものと思われます。そして、2022年通年に目を向けると。平均販売価格約46万円の住宅を約6万7,000戸供給する予定です。これにより、住宅建築の売上高は約310億円となり、2021年度比約20％増となるはずです。
通期の売上総利益率は、27％～27.5％の範囲になると考えています。また、テクノロジーと効率性に引き続き注力することで、通期の販売管理費は6.8％から6.9％の範囲に減少すると予想しています。金融サービス部門の収益は、市場競争が続くなか、4億4,000万ドルから4億5,000万ドルの範囲にとどまる と見ています。そして最後に、税率は約25％となる見込みです。
このように、私たちは中核となる事業戦略を実行し、強固なバランスシートを維持し、キャッシュフローの創出と還元に引き続き注力することにより、2022年度を力強いものとすることができると考えています。オペレーターに引き継ぐ前に、財務チーム、経理、企画、その他すべての関係者に感謝の意を表させてください。決算発表が昨日、期末から15日後に行われ、本日、期末から16日後に決算説明会を開催しています。四半期ごとの電話会議を1年以上前からこの一般的な時間枠で開催しています。
時間帯は一定していますが、間違いなく、仕事は継続しています。私たちの目標は、達成したことに満足するのではなく、毎四半期、実績または見通しを集計・報告しながら、自動化や効率化を通じて少しずつ前進していくことです。その漸進的な進歩は、多くのハードワークの結果です。ですから、おめでとうございます。そして、今年一年の成果を心から感謝しています。
それでは、オペレーターの方にお願いします。
運営者
ありがとうございます。[最初の質問はゴールドマン・サックスのスーザン・マクラリさんからのものです。どうぞよろしくお願いします。
スーザン・マクラーリ — ゴールドマン・サックス — アナリスト
ありがとうございます。皆さん、おはようございます。そして、素晴らしい四半期をお過ごしですね。
スチュアート・ミラー — 代表取締役会長
ありがとうございます。
スーザン・マクラーリ — ゴールドマン・サックス — アナリスト
最初の質問は、スチュアートさんがおっしゃった、需要に対する供給に対するポジティブな設定について本当に考えていることです。そして、2022年までのガイドに照らし合わせてみてください。その中で、上昇と下降の可能性をどのようにお考えでしょうか？また、特に次の販売時期について考えているのですが、これらの要素がどのように組み合わされるとお考えでしょうか？
スチュアート・ミラー — 代表取締役会長
質問に答える前に、Dianeに続いて、David Collinsが座っている財務チームを祝福したいと思います。年間と四半期の決算には多くのハードワークが必要ですが、彼らは素晴らしい仕事をしています。しかし、スーザン、私に答えさせてください。
年末を迎え、12月に入っても、市場は依然として好調で、伝統的な季節性が戻ってきていますが、季節性との比較では、市場の基本的な強さを見ることができます。今、制約となっているのは生産サイクルです。この2つを同じにすることで、最終的な収益を最大にすることができると考えています。今度の販売シーズンについて考えてみると、市場や週ごとの売上、トラフィック、需要を見て、今シーズンは非常に好調な販売シーズンになりそうだと感じています。
2月下旬から3月にかけては、さらに販売が活発化すると思われます。しかし、間違いなく、今はとても好調です。とはいえ、生産サイクルは、先ほど申し上げたように、四半期を通じて延びています。私たちはそのことを認識しています。
Jonが言ったように、モグラたたきのようなものだと認識しています。ある日はガレージのドア、またある日は窓やペンキ。このような構成は、少なくとも私たちの世界では、安定したものになりつつあると感じています。私は、「Builder of Choice」や「Everything’s Included」などの購買チームが、購買や物流を安定させるために行っている活動を高く評価しました。
今後、生産サイクルの安定化と市場の高い需要に支えられ、2022年にはさらに上昇すると思われます。それが実現するかどうかは、見守るしかありません。私たちは、現在の状況を認識するために、いくつかの数字を明らかに保守的にしています。
Susan Maklari — Goldman Sachs — アナリスト
わかりました。とても参考になりました。ありがとうございます。続いて、資本配分に話を移しますが、ダイアンさんの解説を詳しく聞かせていただき、ありがとうございました。
今後、コミュニティ数の増加や、明らかに事業全体の成長について考えていく中で、株主還元とのバランスをどのように考え、より速い成長ペースを目指すとしても、事業全体のリターンプロファイルを向上させることができるのか、お聞かせいただけますでしょうか。
スチュアート・ミラー — エグゼクティブ・チェアマン
何と比較しろというのですか？その部分を見逃した。最初の方です。
Susan Maklari — Goldman Sachs — アナリスト
ただ、あなたが今後の成長のために投資をしているのは明らかですが、同時に、あなたは — 株主還元にもかなり重点を置いているように思われます。今期行った大規模な自社株買いについて、今後どのように考えるべきでしょうか。また、株主還元に対する貴社の継続的な取り組みについて教えてください。
スチュアート・ミラー — 代表取締役会長
わかりました。第4四半期の自社株買いに関する業績が、それをさらに明確にしていると思います。私たちは今、キャッシュ創出モードにあります。私たちは明らかに余剰資金を生み出しており、市場に飛び込んで戦略的な買い付けを行うことはあまり考えていません。
この傾向は今後も続くと思います。私たちはリターンを重視しています。収益性を高めながら、資産規模を縮小していくことに非常に重点を置いています。これは戦略的なメッセージとしてご理解いただけると思います。
このことは、戦略的なメッセージとしてお聞きになったと思います。そして、バランスが取れていると思います。私たちは負債を返済していくつもりです。バランスシートを強化するつもりです。
夏に返済期限を迎える負債を返済していくことになると思ってください。それは何ですか？575?
Diane Bessette — 最高財務責任者
575、はい。
スチュアート・ミラー — 執行役員会長
5億7500万円です。これはキャッシュフローから支払うことになりますが、ボトムラインへの回帰を重視するため、自社株買いのプログラムも継続する予定です。
Susan Maklari — Goldman Sachs — アナリスト
すごい。OK、ありがとうございます。とても助かります。そして、幸運を祈ります。
オペレーター
次の質問は、Wolfe ResearchのTruman Pattersonからです。どうぞよろしくお願いします。
Truman Patterson — Wolfe Research — アナリスト
皆さん、おはようございます。私の質問を聞いてくださってありがとうございます。ありがとうございます。スチュアート、あなたの準備した発言で、あなたはSpinCoがやや資産不足であると話していたと思います。
そして、その一部を清算する可能性についても言及されていたと思います。資産の回転はやはり50億ドルから60億ドル程度になるのでしょうか？それと並行して、今年末までにオプションの土地を65%にすることを目標にされています。スピン後、80%以上の土地はどうなるとお考えですか? また、今後2～3年の長期的な展望として、80％や90％のオプション権を獲得する可能性はありますか？
スチュアート・ミラー — 代表取締役会長
だから、そのことを素直に受け止めて、時間をかけて再生していこうと思っています。私は、自分のスキーを超えたところに行きたくはないのです。SpinCoに関する最初の質問ですが、私たちは…いいですか、SpinCoを構成する際に、資産の多いアプローチと資産の少ないアプローチを行ったり来たりしています。今後の会社を定義するという意味では、SpinCoに対するアセット・ライト・アプローチが最適なプログラムだと考えています。
つまり、当初ターゲットにしていた資産の多くは、AUMになるか、レナーの帳簿を秩序ある方法で清算することになるのです。しかし、基本的な資産構成は同じです。私たちはただ、資産を現金に換え、現金または資産を投入することで、在庫を軽くし、住宅建設と金融サービスというピュアプレイに集中できるような補助的な事業プログラムをスピンしてきただけなのです。つまり、ゼロサム・ゲームのようなものです。
資産基盤は変わりません。ただ、その資産がどこに落ちるかということです。バランスシート、AUM、清算のいずれにせよ、基本的にはすべて同じ方程式で解かれます。
Truman Patterson — Wolfe Research — アナリスト
OKです。わかりました。続いての質問ですが、皆さんは、22年のコミュニティ数の伸びを2桁台前半と予想しているようですね。過去4四半期では、1つのコミュニティにつき毎月4.5～5軒の住宅を建設してきました。
市場の制約がある中で、今後さらにコミュニティを開設していきますが、この範囲内で大丈夫でしょうか？また、仮定の話ですが、2022年以降に資材の供給体制が改善されれば、この範囲を超える可能性のある土地や労働力を確保できるのでしょうか？
スチュアート・ミラー — 代表取締役会長
リックとジョンに意見を求めます。
Rick Beckwitt — 共同最高経営責任者兼共同社長
コミュニティ・カウントについては、先ほど申し上げたように、私たちは今、非常に良いポジションにいると思います。第1四半期は少し落ち込みますが、これはタイミングの問題です。12カ月、24カ月という時間枠の中で、これらのことをマッピングするのは難しいのです。
しかし、第2四半期以降、下半期は堅調に推移するものと思われます。また、土地のパイプラインに基づけば、23年も引き続き成長すると考えています。先ほど申し上げたように、当社が所有・管理するパイプラインと土地のポジションは、前年同期比で44%増加しました。 これは当社チームの努力の賜物です。そしてそのすべては、オプション契約によるものです。
このように、私たちが本当に成長を促進している時期に、船の位置づけを変え、方向転換を図ったことは注目に値します。スタート領域については、かなり快適だと思うので、Jonに話してもらいましょう。
Jon Jaffe — 共同最高経営責任者兼共同社長
そうですね、22年は21年よりも着工数が増えると見て間違いないでしょう。第2四半期が最も好調なスタートとなるため、典型的な季節性もあります。しかし、当社のプラットフォーム全体を見渡してみると、トレードパートナーとの関係が良好であるため、非常に健全なスタートペースを維持することができると考えています。また、サプライチェーンがより安定化すれば、その限りではありません。
また、サプライチェーンの安定化が進めば、開始ペースを上げるというよりも、サイクルタイムを短縮させることができると思います。つまり、私たちはすでに、開始ペースに対して非常に厳格なアプローチを維持することを計画しており、現在のような長期のサイクルタイムから引き離すことになります。
Truman Patterson — Wolfe Research — アナリスト
わかりました。来年もよろしくお願いします。
スチュアート・ミラー — 代表取締役会長
ありがとうございます。
オペレーター
次の質問はJPモルガンのマイク・レハートさんからです。どうぞよろしくお願いします。
Mike Rehaut — J.P.モルガン — アナリスト
ありがとうございます。皆さん、おはようございます。私の質問を聞いてくださってありがとうございます。まず、売上総利益についてですが、昨夜、あるいは今朝方のガイダンスで、第1四半期が前四半期比で減少したことに、少し — 何人かの人が不意を突かれたのではないかと思っています。
確かに、21年以前は一貫して前四半期比で減少していましたが、これは御社の業績と一致しています。しかし、1つ目の質問として、材木に関する追加的なマイナス要因について教えてください。第1四半期に木材コストのピークを見込んでいるとおっしゃいましたが、間接費のレバレッジを下げているだけのことです。また、通期のガイダンスを考える上で、より重要なことだと思いますが、下半期の木材コストの前提について、上方要因と下方要因のどちらが大きいでしょうか？
スチュアート・ミラー — エグゼクティブ・チェアマン
まず最初に、当社のマージンが非常に好調であることをお伝えします。第1四半期を見ると、基本的には製材のピークを迎えており、第2四半期に入ると製材のピークが終わり、緩やかになり始めます。2つ目は、現場経費に対するレバレッジです。
第1四半期は少し落ち込みましたが、マージンは依然として非常に高い水準にあり、2022年までの見通しを見てもそのことがわかります。特に、労働力や資材、物流が流動的な市場では、何四半期も先を見通すのは難しいのですが、私たちは今後のマージンについてかなり楽観的に考えています。その兆候は、年末の…あるいは2022年通年の予測や予想に表れていると思います。ジョン、意見を聞かせてください。
ジョン・ジャッフェ — 共同最高経営責任者兼共同プレジデント
ほぼ網羅されていると思います。木材の価格は第1四半期にピークを迎え、その後、大幅な価格低下の恩恵を受け始めるでしょう。第1四半期、第2四半期、第3四半期と木材の仕入れは増加し、下半期に影響を与えるでしょう。しかし、春のセールシーズンが非常に好調であるため、ASPが上昇し、相殺されるものと思われます。
Mike Rehaut — J.P.モルガン — アナリスト
そうですね。わかりました。いや、参考になります。次に、もしよろしければ、先ほどの質問についていくつか明確にしたいのですが。
その1、自社株買いの件ですが、今期は負債の返済がかなり少なくなるようですね。同時に、キャッシュフローも他の条件がすべて同じであれば、22年にはより多くの自社株買いを行う可能性があると思われます。この点について、自分が正しく理解しているかどうかを確認したいのです。最後に、トルーマンの質問に対する答えのように聞こえますが、50億から60億の資産を何らかの方法で売却することを、私が正しく聞いていれば、あなたはまだ期待しているようです。
スチュアート・ミラー — 代表取締役会長
わかりました。質問1に対する答えは、先ほど申し上げたように、私たちは今後も機動的に自社株買いを続けていくつもりです。キャッシュフローの大きさや、それを実現するための当社の状況について、あなたのお考えには何の問題もないと思います。自社株買いについて具体的にお話しするつもりはありません。
しかし、キャッシュ・フローは十分確保されていますので、今後、機動的に実施していくつもりです。2.に関しては、答えは「イエス」です。これが私たちの出した答えです。
私は基本的に3つのバケットを用意しました。SpinCoのバランスシート、SpinCoのAUM、キャッシュフローによる清算で自社株買いを拡大する、この3つのバケットに焦点を絞っています。
Mike Rehaut — J.P.モルガン — アナリスト
素晴らしい。本当にありがとうございました。
スチュアート・ミラー — 代表取締役会長
OKです。さようなら。
オペレーター
次の質問は、Evercore ISI の Stephen Kim です。どうぞよろしくお願いします。
Stephen Kim — Evercore ISI — アナリスト
そうですね。どうもありがとうございます。いい情報がたくさんありますね。まず、サプライチェーンとサイクルタイムについてお聞きしたいのですが。
この比率は、22年度のクロージング・ガイド、通期のクロージング・ガイドと、この第4四半期に実際に行ったことを比較し、時間軸で見た場合です。その結果、21年第4四半期決算の比率または倍率を想定していることがわかりました。これは例年とほぼ同じです。しかし、4Qのサプライチェーンが異常であったこと、また先ほどのコメントでサプライチェーンが良くなり始めると述べられていることを考えると、なぜ4Qに例年より多くの住宅を成約できると予想しないのでしょうか。
さらに、サイクルタイムが安定または短縮された場合、受注と生産のバランスをどのように取るつもりなのでしょうか。例えば、受注が再び増加する一方で、受注残の回転率は低いままだと予想すべきでしょうか？それとも、回転率が上がり、受注はしばらく抑制されたままになると予想すべきでしょうか？
スチュアート・ミラー — 代表取締役会長
ジョン？リック？
Jon Jaffe — 共同最高経営責任者兼共同社長
サイクルタイムと生産計画について、現在わかっていることを率直にお話ししたつもりです。先ほどの質問に対する回答でも申し上げましたが、もし安定化が実現すれば、サイクルタイムの短縮と生産開始ペースの大幅な向上が見られると思います。そうなれば、クロージングの増加にもつながるはずです。販売面では、スチュアートやリックがコメントしたように、非常に好調な販売環境が続いています。
ですから、スタート時のペースではなく、クロージングのペースを変更すれば、販売ペースもそれに合わせられるでしょう。しかし、先ほど申し上げたように、スタート時のペースを上げるという点では、それほど大きなプラス面はないと考えています。ですから、売上は計画通りに推移すると考えています。
Stephen Kim — Evercore ISI — アナリスト
そして、価格がそれを均等化するようなものでしょう。昨年と同じような感じですか？
Jon Jaffe — 共同最高経営責任者兼共同社長
また、住宅建設が始まる前に売却する理由はないと考えています。
Rick Beckwitt — 共同最高経営責任者兼共同社長
そうですね。その気になれば、四半期中にあと1,000戸は無理なく売ることができます。ただ、それをする意味はないのです。JonとStuartがまさにその通りです。
私たちが良いスキーヤーであることを乗り越えても意味がないのです。市場が少し良くなり、サプライチェーンが正常化すれば、もっと多くの住宅を成約できるでしょう。それが現実なのです。
スチュアート・ミラー — 執行役員会長
スティーブ 補足させていただくと、結局のところ、計算上は — 単純に計算すると、あなたのおっしゃるとおりだと思います。2021年から22年にかけて、いくつかのクロージングを延期しました。この先もクロージングが進み、販売機会も増えるはずです。サプライチェーンが不安定なため、市場の動向や状況を見極めるまでは保守的な姿勢で臨むべきでしょう。
ですから、もしあなたがただ座って数学を見るだけなら、あなたの質問は素晴らしい質問だと理解します。しかし、市場がどのように動いているか、サイクルタイムがどのように動いているか、モグラたたきのような環境になっているかを見れば、リックが言うように、スキーを乗り越えることなく、そのままの状態を維持するつもりです。
Stephen Kim — Evercore ISI — アナリスト
はい、完璧に理にかなっています。そして、あなたは冒頭の発言で、保守主義の派生語を実際に使っていたと思います。ガイダンスの前提条件を保守的にしているとおっしゃっていたと思います。そこで、その保守主義の糸を少し引っ張ってみたいと思います。
昨年度の売上総利益率は、最終的に約300ベーシスポイント上回りました。木材価格の高騰やサプライチェーンの混乱など、予期せぬ事態が発生したにもかかわらず、です。第1四半期は少し逆風が吹くということで、木材の件に少し触れられましたね。4.18ドルの増加は、第1四半期よりも大きくなる、という意味でしょうか。
それを確認したいのです。ダイアンさんなら確認できるかもしれませんね？しかし、もう1つの大きな要素は住宅価格ですよね？全国的に見ると、住宅価格はまだ月1%程度で上昇しているようです。先ほど、好調な販売シーズンがASPを押し上げるとおっしゃいましたが、これはどういうことでしょうか？しかし、2022年通期のASPの目安は、実は今四半期に計上した受注価格よりも低いのです。
これは何か特別な理由があるのでしょうか。それともやはり保守的な見通しなのでしょうか。
Stuart Miller — エグゼクティブ・チェアマン
リック、足元をすくわれるようで申し訳ないのですが、私たちはASPの伸びすぎを予想するのは少し気が引けるということだけ申し上げておきたいと思います。また、金利がどうなるかというのも興味深いところです。しかし、私たちが見ているもの、そして予想しているものは、これらの指標を達成し、またそれを上回ることができるのではないかと思っています。リック 私はあなたを踏んでしまった
申し訳ありません。
Rick Beckwitt — 共同最高経営責任者兼共同社長
はい。スチュアートが言ったこととまったく同じで、市場を歩いていても、すべての製品カテゴリーで市場の強さを感じます。力強さを感じます。住宅を建設し、そのサイクルタイムを短縮することが重要なのです。
販売価格については、まだ十分な余地があります。ASPは、価格帯がやや低めのテキサス市場の納入比率が高いこともありますが、年明け以降に様子を見たいと思います。
ジョン・ジャッフェ — 共同最高経営責任者兼共同社長
ご質問の最初の部分ですが、第1四半期が木材価格のピークとなり、四半期末には下落に転じるものと思われます。しかし、全体としては第4四半期より上昇するでしょう。
Stephen Kim — Evercore ISI — アナリスト
わかりました。どうもありがとうございました。ありがとうございました。
ジョン・ジャッフェ — 共同最高経営責任者兼共同社長
ありがとうございます、スティーブ。
オペレーター
ありがとうございました。次の質問はゼルマン＆アソシエイツのアラン・ラトナー氏からです。どうぞよろしくお願いします。
Alan Ratner — ゼルマン＆アソシエイツ — アナリスト
やあ、みんな。質問をお受けいただきありがとうございます。まず、先ほどのスティーブとの価格についての話を少し広げたいと思います。特に金利環境が不透明な中で、あまり強気になりたくないという保守的な考え方はよく理解できます。
しかし、21年の価格設定を見ると、御社は明らかに非常に良いレートで価格を設定しており、マージンを見ても、確かに強い価格環境を利用したように見えますが、伸びは他のビルダーより少し劣っていますね。価格面で御社のビジネスを見たときに、価格面での制約を認識した上で、より小さい面積の製品を作ったり、より手頃な価格のサブマーケットに進出したりして、価格の上昇分を相殺しようとしているようなことはないのでしょうか? それとも、私の読みが甘かったのか、それとも四半期ごとの納品の組み合わせだとおっしゃるのでしょうか？
スチュアート・ミラー — 代表取締役会長
リック？
リック・ベックウィット — 共同最高経営責任者兼共同社長
まあ、それらすべての組み合わせです。少し離れた場所にある他の市場に移動すると、一般的に、よりインフィルな販売と比較して低価格になります。私たちは、多くの市場において、より小さなフットプリントを構築し、調整をしています。Jonと私は、チームと常にペースと価格のバランスをとっています。
ASPは今後も順調に伸びていくでしょう。
Jon Jaffe — Co-Chief Executive Officer and Co-President
また、先ほどリックが言ったように、四半期ごとのミックスではないと思います。リックと私、そして事業部は、手頃な価格帯の製品に対応するため、価格カーブの引き下げに非常に注力してきました。そのため、意識的に、より小型で手頃な価格の製品を提供しようとしています。また、テキサスでの市場シェアを拡大することにも重点を置いており、それがASPの向上につながっています。
Alan Ratner — ゼルマン＆アソシエイツ — アナリスト
完璧です。2つ目の質問は、土地戦略、ロット数についてです。御社は、総管理区画数が40%以上伸びたことを強調されていますが、その点では必ずしも御社に限ったことではなく、一般の建設業者もグループとして前年比30%から40%は伸びていると思います。つまり、より多くの土地を確保しようとする動きが活発化しているのです。
一方では、オプション契約によって土地を確保していますが、これは明らかに資本効率が良いので、素晴らしいことです。しかし、その一方で、市場がすぐにそのような成長を実現できるとは思えません。つまり、今後1、2年の間に大きなボトルネックが解消されない限り、土地供給の尾は事実上伸び続けるということです。また、オフバランス化されているとはいえ、5、6四半期前と比べれば、オプション預金で拘束される資本が10億ドル増えています。
ですから、完全に資産や資本がないわけではありません。そこでお聞きしたいのですが、このまま成長が鈍化していくことを期待してもいいのでしょうか？それとも、市場がこうした制約から解放されたときに備えて、市場の隅々にまで手を行き渡らせたいので、効果的にその尾を伸ばしていくことに問題はないのでしょうか？
スチュアート・ミラー — 代表取締役会長
Alan、全体的に見れば……すべてのホームビルダーを対象にした場合、計算やご質問はおそらく正しいでしょう。そして、この市場のポジティブな側面は、過去のサイクルでは過剰だった、大規模なオーバービルディングを可能にしないことです。一方、当社の土地戦略やプログラミングを見ると、土地市場は確かに制約を受けていると思います。そして、そのために必要なポジションを確保していると思います。
リック、この件について意見を聞かせてください。
リック・ベックウィット — 共同最高経営責任者兼共同社長
私たちがしてきたことに、とても満足しています。アメリカ全土で、素晴らしい土地所有者や地域のデベロッパーと築き上げた関係に、とても安心し、満足しています。そして、それがこの事業の推進力になっています。その結果、戦艦のような大規模なコミュニティと関わる機会が得られ、複数の価格帯の商品や、さまざまな時期に発売される商品があり、それ自体が糧になるような状況になりました。
今の状況には、本当に満足しています。
Alan Ratner — Zelman and Associates — アナリスト
では ありがとうございました。ありがとうございました。
スチュアート・ミラー — 代表取締役会長
OKです。ありがとうございます。そして、次を最後の質問とさせてください。
オペレーター
もちろんです。最後の質問はバークレイズのマシュー・ボウリーさんからです。
発言者不明 — バークレイズ — アナリスト
完全に答えになってませんね。
マット・ブーリー — バークレイズ — アナリスト
すみません、私じゃありません。ここに入れてくれてありがとう、そして四半期決算おめでとうございます。サプライチェーンに関連するガイドで想定していることについて、ちょっと確認させてください。
Q&Aで、ガイドに保守性を織り込んでいるとおっしゃっていましたが、一番上のスチュアートさんは、下期にサプライチェーンの混乱の緩和を見込んでいるとおっしゃっていたと思います。クロージングやコミュニティ・ガイドについてお考えの場合、どの程度の不測の事態が想定されるのでしょうか？それとも、サプライチェーンがある程度改善されるという前提があるのでしょうか？ありがとうございます。
スチュアート・ミラー — 代表取締役会長
はい、おっしゃるとおりです。今年の後半には、サプライチェーンがある程度安定するのではないかと、私は日頃から考えています。つまり、サイクルタイムの延長に対応するために生産開始数を増やしたため、納期が多少損なわれているのです。サプライチェーンの混乱は、現場で実際に何が起こるか予測できません。
しかし、私たちが行ったことは、バッファーを設け、生産開始時期を増やしたことです。また、「ビルダー・オブ・チョイス」プログラムでは、下請け業者や建築パートナーの協力を得て、より優れた配送システムや物流システムを実現するための安全策やプログラムを導入しています。さらに、「Everything’s Included」プログラムにより、製品のSKU数を削減し、「Builder of Choice」プログラムとの併用により、バッファを埋め込むことができ、下半期に良いポジションを確保できると考えています。ご質問の件ですが、私たちはどのような保守的な姿勢で臨んでいるかというと、今年いっぱいは安定したプログラムを提供できると考えています。
下半期になればすべてが安定し、適切な完成度になると考えているわけではありませんので、その点に関する数字は申し上げられません。しかし、概念的には、今年の残りを見て、保守的なアプローチをとっています。しかし、少なくともサプライチェーン側では市場は安定すると考えています。
Matt Bouley — バークレイズ — アナリスト
素晴らしい色合いですね。最後に、売上総利益率についてですが、第1四半期に固定費を削減することを前提に、どのようなペースで進めていくのかを明確にしたいと思います。また、通期業績予想の算出にあたっては、通期での固定費削減を想定しているようですが、それ以外にはあまり大きな違いはありません。第2四半期に入り、木材の追い風が吹いているとのことですが、この点についてはいかがでしょうか。
また、その他に売上総利益率に対する圧力で注意すべきことはありますか？リック: 先ほど、テキサスへのミックス、例えば低価格住宅、あるいはオプションロットのミックスについて触れられましたが、これはどのようなものでしょうか? その他に売上総利益率に影響を与える要因はありますか？
スチュアート・ミラー — エグゼクティブ・チェアマン
さて、コスト面だけをとってみても、さまざまなクロスフローがあると思います。木材の価格は低下しており、第1四半期のピークを越えようとしています。しかし同時に、他の分野では人件費や材料費からの圧力があり、木材の削減から得られる利益とは明らかに相殺されることになります。このように、コスト面では様々な動きがあります。
ASPがどのように推移するか、また、現場経費を正常化し、木材が減少し始めると、いくつかの数字に多少のギャップが生じるのはご指摘の通りです。労働市場の制約の中で、人件費に何が起こっているかを過小評価しないでください。そして、物事を成し遂げるには、より多くのお金を払わなければならないこともあるのです。ロジスティクスも同じです。
これが、今現場で起きていることです。予測はできない。私たちにできるのは、予想を立てること、そしてそれを実行することだけです。
Matt Bouley — バークレイズ — アナリスト
素晴らしい。では、ありがとうございました。幸運を祈ります。
スチュアート・ミラー — 代表取締役会長
OKです。ありがとうございます。どうもありがとうございました。では、この辺で。
皆さん、ご参加ありがとうございました。2022年の四半期ごとの報告を楽しみにしています。2022年は非常にポジティブな記録的な年になると期待しています。ありがとうございました。
以上です。他の翻訳希望があればご連絡いただければ検討いたします。
＊誤訳などがあるかもしれませんでの参考程度にしていただき投資は自己判断でお願いします。
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