米国の大手住宅建築会社であるKBホーム ( NYSE:KBH )2021年第4四半期決算説明会です。
インフレによるコスト増の影響が出てきているようです。金利が上がっていくと住宅ローン金利が上がり購入者が減ると思われるので軟調な株価になっていますね。
コスト増や金利の影響でこれからは厳しいかもしれません。
KBホーム ( NYSE:KBH )株価
KBホーム ( NYSE:KBH )2021年第4四半期決算説明会
2022年1月12日17時00分
Call participants:
Jill Peters — Senior Vice President, Investor Relations
Jeff Mezger — Chairman, President, and Chief Executive Officer
Jeff Kaminski — Executive Vice President and Chief Financial Officer
Truman Patterson — Wolfe Research — Analyst
Rob McGibney — Executive Vice President and Co-Chief Operating Officer
Alan Ratner — Zelman & Associates — Analyst
Stephen Kim — Evercore ISI — Analyst
Matthew Bouley — Barclays — Analyst
Susan Maklari — Goldman Sachs — Analyst
Michael Rehaut — J.P. Morgan — Analyst
Mike Dahl — RBC Capital Markets — Analyst
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運営担当者
こんにちは。本日、カンファレンスオペレーターを務めさせていただきますアレックスと申します。本日はKBホームの2021年第4四半期決算のカンファレンスコールにお越しいただきありがとうございます。現在、参加者の皆様はリスニングオンリーとなっております。
会社からの挨拶に続いて、質問を受け付けます。本日のカンファレンスコールは録音されており、2月12日まで当社ウェブサイト（kbhome.com）で再生することが可能です。それでは、IR担当上級副社長のジル・ピータースに電話をお繋ぎします。ジル、始めてください。
ジル・ピータース — 投資家向け広報活動担当上級副社長
アレックス、ありがとうございます。皆さんこんにちは、本日は2021年度第4四半期決算のレビューにお集まりいただきありがとうございます。通話には、会長・社長・最高経営責任者のジェフ・メズガー、執行副社長・共同最高執行責任者のマット・マンディーノとロブ・マクギブニー、執行副社長・最高財務責任者のジェフ・カミンスキー、上級副社長・最高会計責任者のビル・ホリンガー、上級副社長・会計責任者のサド・ジョンソンの5名が参加しています。この電話会議では、1995年米国私募証券訴訟改革法の定義における将来見通しに関する記述に該当する事項が話し合われる予定です。
これらの記述は将来の業績を保証するものではなく、当社はこれら記述を更新する義務を負うものではありません。本日のプレスリリースおよび米国証券取引委員会への提出書類に詳述されているものを含む様々な要因によるものです。実際の結果は、これらの将来予想に関する記述に明示的または黙示的に示されたものと大きく異なる場合があります。また、本日の説明で言及した非GAAP指標と最も直接的に比較できるGAAP指標との調整表は、本日のプレスリリースおよび/または当社ウェブサイト（kbhome.com）の投資家向けページでご覧いただけます。
ジェフ・メズガー — 会長、社長、最高経営責任者
ジルさん、ありがとうございました。皆さんこんにちは、そして良いお年をお迎えください。2021年は、35％を超える増収と90％を超える1株当たり利益の増加を実現し、目覚ましい1年を過ごすことができました。また、規模の拡大と収益性の向上という目標を達成し、ROEは800bp以上向上し、20%となりました。
この業績は、年間を通じてサプライチェーンにおける課題や自治体の遅延が蔓延していたにもかかわらず、当社チームがこれらの問題をうまく切り抜けながら達成したことを考えると、さらに特筆すべきものといえます。2022 年に入り、当社はリターンを重視した成長を継続する態勢を整えました。受注残は前年比67％増の50億ドルで、2022年に見込まれる約74億ドルの売上を支える強力な基盤となっています。これはトップラインの大幅な拡大を意味し、粗利益率の約26％への大幅な上昇と相まって、当社の株主資本利益率（ROE）を大幅に向上させるものと考えています。
第 4 四半期については、売上高は 17 億ドル、希薄化後 1 株当たり利益は 1.91 ドルとなり、ボトムラインは前年 同期比で 70％以上増加しました。営業利益率は12％に近づき、1台あたりの営業利益は28％増の5万6,000ドル超となりました。この大幅な利益増に加え、健全なレベルのキャッシュフローを生み出しており、この資金をバランスよく配分することに一貫して取り組んでいます。コミュニティ・カウントの成長に対する規律ある投資は、私たちの最優先事項です。
そして2021年、私たちは25億ドル以上を土地の取得と開発に投じました。ロットポジションは、2020年末から約30％増の約8万7,000ロットまで拡大し、管理しています。当社のロットポジションは、地域内外で分散されており、2022年の予想納入目標に必要なロットをすべて所有しています。また、2023年の持続的な成長のために必要なロットも所有または管理しています。
事業への再投資に加え、第3四半期に完了した自社株買いと四半期配当により2億4,000万ドル超の現金を株主に還元し、年間では6,000万ドル超の負債を削減しました。2021年を通じて、ほぼすべてのコミュニティで値上げを実施するとともに、各資産を最適化するために、ペース、価格、生産のバランスをとるためにロットリリースを管理しました。年間を通じてコストは上昇しましたが、当社の価格競争力はコストの上昇を上回り、受注残のマージンを増加させました。この傾向は第 4 四半期も継続し、受注高は前年同期比で 10％減少しましたが、受注残高は 12％増加し、コミュニティ数の減少と同程度の水準となりました。
この純受注額の増加により、受注残は65％以上増加しました。サイクルタイムの延長により、2021年に経験した価格決定力のほとんどは、2022年第2四半期から売上総利益率に反映される予定です。さらに、最近オープンしたコミュニティのマージンが全社平均を上回るなど、構造的な追い風が引き続き業績に寄与しています。また、再稼働したコミュニティからの影響が減少し、より質の高い資産構成への転換が進んでいること、償却金利の減少、コミュニティあたりの月間配送量の増加が現場の間接費に与える影響もあります。
これらすべての要因が重なり、今年の売上総利益率は26％近くになると予想しています。2021年には、第4四半期の33コミュニティを含め、ここ数年で最多の130コミュニティの新規開設に成功しました。先ほど申し上げたロット数の増加は、2022年の新規コミュニティ開設を加速させることができるようになります。その結果、2022年末のコミュニティ数は約265となり、前年比20%以上増加し、9月にお伝えした当初の予想を上回る見込みです。
2022年に予定している約30%の増収を支えるとともに、コミュニティ数の拡大が2023年の成長にも寄与することになります。第4四半期の1コミュニティあたりの月間受注件数は5.5件で、典型的な季節変動パターンを順次反映しています。年間では、1コミュニティあたり月平均6.3件の受注となり、ここ10年以上の中で最高の年間吸収ペースとなりました。住宅購入者は、当社の受注生産モデルに固有の選択肢と個別性を高く評価しています。これが、当社が長年にわたって最も高い吸収率を維持してきた主な理由であり、今年もこの率は上昇すると考えています。
また、住宅価格の上昇に伴い、値ごろ感についても触れておくことが適切でしょう。私たちの戦略は、サブマーケットの世帯収入の中央値をターゲットとし、最も多くの購買層が手に入れられるような住宅を提供することです。新築住宅価格の中央値より低く、再販価格の中央値に対して適度なプレミアムがつくように努め、開店後はその場所の需要に応じて臨機応変に値上げしています。2021年の納入物件の平均販売価格は前年比で約9％上昇しましたが、これは全国的に報告されている価格水準の上昇を大きく下回り、当社の拠点と商品の値ごろ感を際立たせています。
以前の電話会議でもお話ししたように、私たちは、手頃な価格の問題を示唆する消費者行動の変化を測定するために、多くの社内の主要指標を追跡していますが、現時点ではそのようなことは見られません。住宅購入者は通常、持ち家を取得するために必要であれば、より小さな住宅を選択するためです。当社では約80%の地域で1,600平方フィート以下の間取りを提供していますが、購入者はより大きな面積の住宅を選び続けています。過去1年間、当社の納入物件の平均は2,000～2,100フィートで、過去のトレンドと一致しています。
そして、当社の受注残住宅はその範囲をわずかに上回っています。また、スタジオ収入やロットプレミアムも、バイヤーの裁量による支出として捉えています。バイヤーが伸び悩んでいる場合は減少すると思われますが、当社のスタジオ収入とロットプレミアムは、ベース価格が上昇しても増加しています。第4 四半期には、この2 つのカテゴリーを合わせて、1 戸あたり約48,000 ドルを購入し、当社の収益に堅実なプラスとなりました。
最後に、おそらく最も重要なことは、当社の購入者の信用度です。第 4 四半期の平均 FICO スコアは 732 で、これは過去最高でした。また、購入者の約3分の2は従来型の住宅ローンを利用することができ、購入者全体の平均頭金は6万7,000ドル超となっています。これらの指標を総合すると、当社の購入者の信用力が高いことが分かります。
また、最近の融資限度額の引き上げは、従来型、FHA ともに住宅ローン融資に役立つはずで、業界に漸増的な利益をもたらしたことを記しておきます。当社は、2022年の納品数の増加に向けて生産体制を整えるため、当四半期に3,800戸を超える住宅を着工しました。年末には9,100戸を超える住宅を生産し、その9割がすでに販売されています。一般的に、当社の住宅を開始した後のキャンセル率は極めて低く、第4四半期も5％と、その状態を維持しています。
お客様の個人向け住宅の購入意欲が強く反映されているのです。建築期間については、当四半期は前四半期比で2週間ほど伸びましたが、安定化の兆しが見えてきており、心強く思っています。11月と12月の工期は9月と10月と同じで、この4ヶ月で平準化されたことを示しています。今年度の見通しでは、この水準を維持することを想定していますが、タイミングによっては、工期が改善すれば、今年度後半のクロージングの見込みが増加する可能性があります。
当社の受注残は10,500棟以上、金額にして50億ドルで、2022年の売上高の大部分を占めます。当社の受注生産型ビジネスモデルで見落とされがちなのが、収益の伸びとコミュニティ数の関係です。当社では、完売と判断したコミュニティ（販売可能な住宅が残り5棟未満であるコミュニティ）は数に含めていません。しかし、これはコミュニティが閉鎖されたことを意味するものではなく、これらのコミュニティは今後も当社の収益に貢献し続けるものです。
実際、当社の受注残には完売した150のコミュニティから1,900棟近くが含まれており、2022年には約10億ドルの売上を計上する予定です。この電話会議の時点では第1四半期に突入しているため、通常、純受注に関する最新情報をお伝えしています。ここ数カ月、当社の販売地域全体で需要の減速は見られず、春の販売シーズンは好調に推移すると予想していますが、さまざまな要因が重なり、当四半期の最初の6週間の純受注高は前年同期比で17%のマイナスとなりました。前年は12月から2021年にかけての純受注が特に好調だったため、比較は困難でした。
第1四半期が進むにつれて、予定していたコミュニティの追加開設の効果が現れ、週次比較も容易になるため、当四半期の平均コミュニティ数の減少予想と同様に、純受注は前年同期比で一桁台半ばの減少で終わると予想しています。良好な人口動態、低金利の住宅ローン、極めて限られた住宅供給（特に初回購入者向け）が需要を牽引し、市場環境は非常に健全な状態が続いています。KBホームの場合、コミュニティの立地、商品の価格帯、注文住宅方式による住宅の選択とカスタマイズは、購入者にとって魅力的なものであると考えています。少し話を変えます。
2021年は、環境、社会、ガバナンスへの取り組みが着実に進展した年でもありました。KBホームは、米国環境保護庁から再び複数の栄誉を受け、ENERGY STAR Partner of the Year賞、過去最多のENERGY STAR Market Leader賞で業界をリードし、ウォーターセンスSustained Excellence賞を再び受賞した唯一の住宅建設業者となりました。当社の環境プログラムは強固であり、当社の住宅は生産型ビルダーの中で全米平均のHERSスコアが最も低く、この重要な指標において毎年改善されているという長い実績を誇っており、これは2022年も継続すると予想しています。
当社のESGリーダーシップは、KBホームが2年連続でニューズウィーク誌の「アメリカで最も責任ある企業」のリストに選ばれた唯一の全米ビルダーであることからも認められています。最後に、素晴らしい1年を過ごした全社員を称え、感謝の意を表したいと思います。私のホームビルダーキャリアの中で最も困難で流動的な経営状況の中、2021年に販売台数を大幅に伸ばしました。このような結果は、私たちのチーム全員の決意のこもった絶え間ない努力によってもたらされたものです。
最後に、2021年はKBホームにとって実り多い1年でした。大幅な増収増益に加え、1株当たり純資産と自己資本利益率も大幅に向上させることができました。こうした有意義な業績とともに、当社は大規模な生産型住宅メーカーの中で最高の顧客満足度を提供するというリーダーシップを維持し、エネルギー効率の高い、より健康的な住宅機能の導入を通じてイノベーションを推進し続けました。これらの結果、KBホームは、ドラッカー研究所がウォールストリートジャーナル紙と共同で作成した「米国で最も効率的に経営されている企業250社」のリストに選ばれました。
創立65周年を迎える今年も目覚ましい成長を遂げ、最終的には26％以上のROEを達成できるものと期待しています。私たちは、2022年に向けて、私たちの歩みを皆さまと分かち合えることを楽しみにしています。それでは、財務レビューのためにジェフに電話をかけます。ジェフ？
ジェフ・カミンスキー — エグゼクティブ・バイスプレジデント兼チーフ・ファイナンシャル・オフィサー
ジェフ、ありがとうございます。皆さん、こんにちは。それでは、2021年第4四半期および通年の業績のハイライトと、2022年第1四半期および通年の見通しについてご説明します。2021年第4四半期は、売上高が前年同期比で大幅に増加し、営業利益率が310ベーシスポイント拡大し、希薄化後1株当たり利益が71%増加するなど、好調な業績で終えることができました。2021年には、サプライチェーンの問題によるサイクルタイムの延長や、建設コストのインフレの問題に直面しましたが、当社の優れたコミュニティーのポートフォリオと堅実な業務遂行、そして好調な住宅市場により、素晴らしい通期業績がもたらされましたので、数分後に概要をご説明します。
2021年末の受注残は50億ドル近くと堅調で、所有または管理する区画数も前年比29%増となり、2022年も引き続き収益、コミュニティ数、1株当たり利益、リターンで有意義な成長ができる態勢が整っています。第4四半期の住宅販売収入は16億6,000万ドルで、前年同期比39%増となりました。これは、引渡戸数が28%増加し、全体の平均販売価格が9%上昇したことを反映しています。住宅販売収入は、中部地域の28％増から南東地域の114％増まで、当社の4地域すべてで大幅に増加しました。2022年第1四半期を展望すると、住宅市場の状況は引き続き良好で、住宅購入者の需要は旺盛である一方、サプライチェーンの課題が継続することが予想されるため、これを乗り切ると予想しています。
2022 年第 1 四半期の住宅事業の売上は、14.3 億ドルから 15.3 億ドルの範囲となる見込みです。2022 年通期については、サプライチェーンの動きに変化がないと仮定し、住宅関連収入は 72 億ドルから 76 億ドルの範囲になると予想しており、2021 年と比較して中間値で 17 億ドル以上（30％）増加しました。2021 年度の期末受注残高は 2005 年以来最高水準となり、また、コミュニティ数の増加や堅調な住宅市況の継続が見込ま れることから、2022 年度のトップラインの業績達成に向けて十分な態勢が整っていると考えています。第 4 四半期の住宅引渡しの平均販売価格は約 45 万 1,000 ドルに上昇しました。
ここ数四半期の受注単価の上昇を反映し、2022年第1四半期の平均販売価格は約47万2,000ドルとなる見通しです。2022 年通期では、全体の平均販売価格は 480,000 ドルから 490,000 ドルの範囲になると考えています。第4四半期のホームビルド営業利益は2億1440万ドルで、前年同期の1億1570万ドルに比べ85％増となりました。当四半期には、前年同期の1,170万ドルに対し、約70万ドルの在庫関連費用が含まれています。
営業利益率は12.8%で、2020年第4四半期から310ベーシスポイント増加しました。在庫関連費用を除いた営業利益率は、売上総利益率と販売管理費率の改善を反映し、前年同期の10.7%から12.9%となりました。在庫関連費用の影響を除いた2022年第1四半期の住宅建設事業の営業利益率は、前年同期の10.4％に対し、約12％になると予想しています。2022年通期では、売上総利益率と販売管理費率の両方が引き続き好調であることを反映して、この指標は15.7%から16.5%の範囲になると予想しています。これは、中間点で前年比450bpと大幅に改善したことを示しています。
2021 年度第 4 四半期の住宅ローンの売上総利益率は、前年同期から 230bps 改善し、22.3％となりました。在庫関連費用を除いた売上総利益率は、前年同期比140ベーシスポイント上昇し、22.4％となりました。この改善は、主に販売価格の上昇と以前に資産計上した金利の償却費の減少によるものですが、材 料やその他の建設資材、労務費などのコスト上昇により一部相殺されました。当四半期の住宅ローンの売上総利益率は22％から22.6％の範囲と想定しており、これは今年度の最低 水準となります。
2022 年度は、主に既設のコミュニティにおけるコスト上昇を上回る価格上昇、最近オープンしたコミュ ニティにおける好調な販売利益率、および過去に資産計上した金利の償却費の減少により、四半期毎の粗利率 が大幅に拡大するものと予想しています。通期では、この指標は25.4%から26.2%の範囲となり、2021年と比較して中間値で400ベーシスポイント増加する見込みです。第4四半期の販売費・一般管理費率は9.8％となり、前年同期から50bps改善しました。これは主に、増収によるオペレーティン グ・レバレッジの強化を反映していますが、業績に応じた報酬費用の増加や規模拡大を支えるための費用により一部相殺され ました。2022 年第1四半期の販売費及び一般管理費比率は、前年同期に比べ 30bp 改善し、約 10.4％となる見込みです。これは、住宅ローンの収益が増加し、有利なレバレッジ効果が期待 できるものの、コミュニティ数の大幅な拡大を支えるための人員及びその他のリソースへの投資の増加が一部相殺されるため です。
2022 年度の通期販売費・一般管理費率は 9.4％から 9.9％の範囲となる見込みです。第 4 四半期の法人税は 4,970 万ドルで、実効税率は約 22％でした。これは、当社の業界をリードする持続可能性イニシアチブを反映し、連邦エネルギー税控除 700 万ドルの好影響を受けたことによるものです。2022 年度第 1 四半期および通期の実効税率は、エネルギー税額控除によるプラスの影響 を除くと約 25％になると見込んでいます。2022 年にエネルギー効率の高い住宅を建設するための税額控除を延長する連邦法はまだ制定されていませ ん。
セクション 45L の税額控除が現在の水準で延長された場合、2022 年度の実効税率は約 200bp の好影響を受けることになります。全体として、第 4 四半期の純利益は 1 億 7,420 万ドル（希薄化後、1 株当たり 1.91 ドル）で、前年同期の 1 億 610 万ドル（希薄化後、1 株当たり 1.12 ドル）から顕著に改善しました。通期を振り返ると、2021年度の好調な業績を非常に喜ばしく思っています。住宅部門の売上高は37％増の約57億ドル、営業利益率は400ベーシスポイント増の11.6％となり、売上総利益率と販売管理費率は顕著な改善を見せ、希薄化後1株当たり利益は92％増の6.01ドルを計上しました。
また、1億8800万ドルの自社株買いを完了し、3億9000万ドルのシニアノートを借り換えた結果、年間1600万ドルの金利を削減し、年末のレバレッジ比率を380bp向上させました。次に、コミュニティ数について説明します。第4四半期の平均は214で、前年同期の234から9%減少し、前四半期比では4%増加しました。また、年末のコミュニティ数は217で、前年同期比8％減、前四半期比3％増となりました。
2022年第1四半期末のコミュニティ数は、前四半期比で比較的横ばいで、2022年の低水準になると予想しています。前年同期比では、2022年第1四半期の平均コミュニティ数は1桁台前半の減少になると予想しています。四半期ごとの開設が完売を上回ると予想されるため、第2四半期以降、四半期末のコミュニティ数は順次増加すると見込んでいます。2023年以降のさらなるトップラインの成長を支えるため、年末にはコミュニティ数を20%から25%増加させる予定です。
第4四半期には、将来のコミュニティ開設を促進するため、土地と土地開発に6億2200万ドルを投資し、そのうちの41%にあたる2億5800万ドルは土地の取得に充てました。2021年には、前年度の17億ドルに対し、25億ドル超を土地取得開発に投資しています。年末時点の流動性は、無担保リボルビング・クレジット・ファシリティの利用可能枠7億9100万ドルを含め、約11億ドルでした。有利子負債比率は、前年の 39.6％に対し、2021 年末には 35.8％に改善しました。
当社は、目標とする2022年および将来のコミュニティカウントと住宅収入の成長を支える土地投資に充てるため、今年度は多額のキャッシュフローを生み出すと予想しています。2021年末の株主資本は、前年の26.7億ドルに対し30.2億ドル、1株当たりの簿価は18％増の34.23ドルでした。最後に、2021年の最も注目すべき成果のひとつは、通年のROEが19.9%と大幅に向上し、前年比で800bp以上拡大したことです。現在の受注残とコミュニティ開設計画、そして住宅市場の継続的な好調が見込まれることから、2022年の主要財務指標は前年比で大幅に改善されると確信しています。
当社は引き続き、リターンを重視した成長戦略の原則に基づき、コミュニティ数とトップラインの増加によるリターンの大幅な向上、および営業利益率のさらなる拡大に重点を置いて実行していく予定です。要約すると、ガイダンス・レンジの中間値を用いて、住宅販売収入は前年比30％増、営業利益率は売上総利益率と販売管理費率の改善により16.1％に大幅に拡大すると予想しています。これにより、自己資本利益率は2021年の19.9％から600bp以上上昇し、26％超となる見込みです。この見通しは、リターンを重視した成長戦略、魅力的なビジネスモデル、経験豊富な経営陣、および良好な住宅事情の継続により、2022年に長期的な株主価値をさらに有意義に高めることができるという当社の見方を反映したものです。
それでは、皆様からのご質問をお受けします。アレックス、開口一番お願いします。
質疑応答
運営者
ありがとうございました。この時間帯は、質疑応答を行います。[質問は1問1答でお願いします。最初の質問はウルフ・リサーチの トルーマン・パターソンです
質問をどうぞ
トルーマン・パターソン — ウルフ・リサーチ — アナリスト
皆さん、こんにちは。私の質問にお答えいただきありがとうございます。まず、22年度の売上総利益率についてですが、約26％と、ここ15年以上の中で最も高い数字だと思います。これは不公平な質問かもしれませんが、この改善のうち、価格がコストを上回っていることと、レガシーランドの整理、SKUの合理化、製品の簡素化、国内サプライヤーとの提携など、御社の内部施策がどの程度寄与しているかを理解したいのですが、いかがでしょうか？
ジェフ・カミンスキー — エグゼクティブ・バイスプレジデント兼チーフ・ファイナンシャル・オフィサー
そうですね、トルーマン。ご指摘のように、2022年に影響を与えるレバーはいくつもあります。詳細を確認したところ、確かに金利償却費の減少がドライバーとなっています。しかし、私たちは、2022年に最も大きな影響を与えるのは自分たちだと考えています。
1つ目の要因は、コミュニティのパフォーマンスです。既存のコミュニティでは、年を追うごとに価格設定がコスト上昇を上回っており、その多くが2022年の納品に反映されています。また、2021年に130の新規コミュニティを開設しましたが、これらのコミュニティのパフォーマンスは非常に有望で、受注残が増加し、これらのコミュニティから良好なマージンがもたらされていることを指摘しておきたいと思います。そのため、21年から22年にかけてのコミュニティのローテーションは、マージンに大きな影響を与えることになると思います。
ですから、引受けた時点では、これらのコミュニティは引受けた時点よりもはるかに高いマージンと良好なペースでオープンしていますし、実際、ほとんどの場合、引受けた時点よりも高いペースでオープンしています。これが2022年の業績改善の主な要因です。
ジェフ・メズガー（会長、社長、最高経営責任者
トルーマン、ジェフです。少し話を広げさせていただきますと。そして、私たちはここでフットボールをスパイクしているわけではありません。なぜなら、やるべきことはたくさんあり、さらに良い結果を目指しているからです。しかし、会社の変革はもうほとんど完了しています。
16年、私たちがリターンに焦点を当てた成長戦略をとったとき、皆さんは私たちと一緒にいましたね。その一環として、バランスシートを補強し、成長プラットフォームを構築しました。そして、それは非常にうまくいきました。計画を策定し、アナリストコミュニティと共有し、実行に移しました。
そして、19年以降は、質の高い成長と、改良・強化・再調整を継続することになりました。そして、その道を進んでいたところ、パンデミックが発生し、それに対処し、管理することになりました。そして、2段階の変革が完了したと言えるでしょう。そして、質の高い成長と収益性の継続的な改善を実現するために、事業を運営することが重要です。
私のコメントでも触れましたが、スタジオのパフォーマンスは向上しています。あるスタジオでいいアイデアが浮かんだら、それをシステム全体で共有することで、誰もがスタジオの収益を向上させることができるのです。それから、ロット・プレミアムについても、いくつかのアイデアを思いつきました。それを全社で共有すると、フットプリント全体で共有された最高のアイデアによって、システム全体でより多くのロットプレミアムが得られるのです。
地域ごとの吸収率が、3年前、4年前に比べて月に2、3％向上したのです。これは財務の助けになります。古いコミュニティから新しいコミュニティに移行しています。ジェフが話していたように、平均をはるかに上回るパフォーマンスを見せています。
立地の良さでしょうか。製品なのか？市場の強さなのか？私は、そのすべてだと考えています。ですから、私は、現在の価格環境の波に乗ったというだけではありません。私たちは、この会社の運営方法を構造的に変えました。そして、私たちは新しいレベルに到達したと思いますし、それが今年のガイドに反映されています。
Truman Patterson — Wolfe Research — アナリスト
はい、ありがとうございました。そして、2016年のあの電話はよく覚えています。次の質問ですが、2つに分けて質問させてください。
オミクロンは明らかにここで燃え上がっていますね。願わくば、これが最後の波であってほしい。また、第1四半期のクロージングガイドに織り込まれるかもしれない影響を定量化できればと思います。それから、オミクロンとCOVIDの再燃は別として、2021年末までに特定の製品の供給力に何らかの改善が見られ始めたのでしょうか？
ジェフ・メズガー — 会長、社長、最高経営責任者
ロブとマットに聞きたいのですが……明らかに、メディアで読まれているようなオミクロンのちょっとした再燃が、下請けベースであれ起きています。私たちの会社でも、非常に優れたプレイブックを持っているにもかかわらず、それをロックしてしまい、症状や状態によっては5日や10日ほど休んで、また仕事に戻ってくるということがありました。このように、ちょっとした発作が起こっても、すぐに治まり、また次の発作に移ることができるのです。私にとっては、製造業に関連するサプライチェーンに影響があるかどうかが未知数なのです。
まだ、その影響は出ていないと思います。この現象が進むにつれて、私たちは社会として、この現象にどう対処するかについてより賢くなり、この現象に敏感になっていると思います。企業も、20年に初めて起こったときよりも、よりよい対応をしています。しかし、Robは、あなたが現場で見ているものについて、何か考えを述べたいのですか？
Rob McGibney — エグゼクティブ・バイスプレジデント兼共同最高執行責任者
オミクロンの外で、私たちが見ているものについて少し触れます。1年半から2年、もうすぐ2年になります。いくつかの分野で改善が見られますが、その多くは、サプライチェーンのギャップに対する回避策を開発する経験を積んだからにほかなりません。
部品やパーツの不足があっても、住宅を進歩させ続ける方法を開発しました。また、遅延やリードタイムの延長に対応できるようプロセスを調整し、貿易パートナーやサプライヤーと歩調を合わせ、将来のニーズとそのキャパシティについてコミュニケーションを取っています。しかし、いくつかの分野では改善が見られましたが、同時に悪化した分野もありました。例えば、第4四半期では、ガレージドアが最大の課題の1つでしたが、ガレージドアに関する現実的な問題が残っており、代替のサプライヤーやメーカーを見つけることで、この問題による混乱を最小限に抑えるための行動をとりました。
サプライチェーンでより容易に入手できる製品に合わせ、当社が提供するドアのスタイルを最小限に抑え、サプライヤーやパートナーはより少ない種類の製品の生産に集中することができるようにしました。例えば、今年の初めにはスタッコに使用するフォーム材はあまり注目されていませんでしたが、現在ではその供給が不足してきています。このように、ある問題が解決されると、別の問題が発生し、ある分野では時間を取り戻し、別の分野では時間を失うということが起こります。その結果、サイクルタイムの安定化が進みました。
運営者
ありがとうございました。次の質問はゼルマン＆アソシエイツのアラン・ラトナー氏からです。どうぞ、ご質問をお続けください。
アラン・ラトナー — ゼルマン＆アソシエイツ — アナリスト
やあ、みんな。新年あけましておめでとうございます。おめでとうございます。最初の質問ですが、売上総利益率のガイダンスが非常に強力で、バックログと受注生産モデルに基づき、多くの可視性を持っていることは明らかです。
現在のコストと価格環境について、全体的に大きなインフレが起きているのは明らかですが、どのように見ていますか？木材は6～9カ月前のピークに近い水準まで急騰しています。おそらく今年は、こうしたコストはそれほど上昇しないと思われます。では、現在の環境において、現在直面している加速するコスト上昇の圧力を相殺するのに十分な価格決定力はあるのでしょうか？21年前半のような力強さがあるのであれば、価格面でどのような状況なのか、少しお聞かせください。
ジェフ・メッツガー — 会長、社長、最高経営責任者
そうですね。アラン、木材は再び上昇に転じており、これは私にとって興味深いことです。この先も、多少の変動はあると思います。しかし現時点では、コメントでお話ししたように、価格がコストを上回っています。
コストアップの度合いは都市によって異なりますが、私たちはコストアップ分以上に価格を引き上げることができたのです。
Alan Ratner — ゼルマン＆アソシエイツ — アナリスト
素晴らしい。それはよかった。そうですね。2つ目の質問は、コミュニティ数の増加についてですが、ここでも非常に強気な見通しです。
同業他社も同じような成長見通しを持っていると思いますが、同じ程度ではないかもしれません。御社のMSAにおけるコミュニティ数の増加の見通しについて、競争環境からどのようにお考えか、お聞かせください。また、今後12ヵ月間に20%以上のコミュニティが市場に投入される中で、21年に達成した月6～6.5回の吸収ペースが維持できるとお考えでしょうか？
ジェフ・メズガー — 会長、社長兼最高経営責任者（CEO
アラン、私たちの社内目標は、コミュニティ数が年間10％以上増加することです。そして、今年は明らかに、それよりも少し良い結果を出すことができそうです。今は市場の供給が制限されているので、1つの都市にいくつのコミュニティを開設できるかは分かりませんが、奇妙な動きをしています。それよりも、承認され、開発され、市場に投入されるコミュニティがどれだけあるかということの方が重要です。
現在、需要がないわけではありません。ですから、1都市あたりのコミュニティ数の伸びを示すことはできません。しかし、より多くのコミュニティを市場に投入することに成功したのですから、シェアを獲得することは可能でしょう。今の吸収率を見ると、もし世界が今のままで、私たちが毎週生み出している利幅が今のままであれば、月6本で走り続けることになるでしょう。
これは健全なペースです。私たちは、資産を回転させたいと考えています。サブスクリプションやサプライヤーと一緒に、地域ごとにそのようなボリュームを持つことには利点があります。それが私たちの仕事だと思っています。
もし市場が少し減速したら、当社のペースは落ちるかもしれません。マージンも少し動くかもしれませんが、それはわかりません。しかし、23年に向けては、現在のポジションと、価格とペースが気に入っています。
運営者
ありがとうございました。次の質問は、EvercoreのStephen Kimです。質問をお進めください。
スティーブン・キム — エバーコアISI — アナリスト
ええ、どうもありがとうございます。粗利率の目安については、非常に理にかなっていると思いますが、誰かがそれを言うのを聞くのは確かにうれしいことです。高金利の環境下で住宅需要が堅調に推移する可能性はどの程度あるのか、もう少し大きな視点で質問したいと思います。もちろん、これは私たち全員が常に考えていることで、常に質問を受けています。
そして、需要は非常に強く、金利が上昇すると弱まるという前提で、2018年に見たようなことを人々は言っています。私の個人的な見解ですが、皆さんはどう思われますか？今の需要は2018年よりもずっとニーズベースになっていると思います。つまり、調査を見ると、誰もが — 家を買うには恐ろしい時期で、ほとんどの人が実際の住宅価格の位置に対して非常に不信感を抱いているように見えます。ですから、実際に家が必要な人以外は、今すぐ買おうとは思っていないでしょうし、ひいては金利が上昇しても、2018年のようなステッカーショックや買い手のストライキはおそらく起きないだろうと思います。
そのあたりをどうお考えでしょうか。
ジェフ・メズガー — 会長、社長、最高経営責任者
はい、私もそう思います、スティーブン。そして、それを人口動態の文脈に当てはめるのですね。ミレニアル世代がいかに大きなグループであるか、その集団がいかに大きいか、そして彼らが住宅購入の決定を10年間先延ばしにしたかということは、皆さんもよく耳にするところでしょう。つまり、7,000万人の人々が自分たちのニーズを満たせずにいるのです。
彼らは結婚しています。結婚し、より良い仕事に就いています。転勤や在宅勤務など、よく耳にするようなことがすべて、強い需要を生み出しています。そして、そのすぐ後ろには、住宅購入年齢に達した7,000万人の世代がおり、ちょうど今、住宅購入の旅を始めているところです。
ですから、今、需要は非常に強いと見ています。そして、金利が少し上がれば、需要は堅調に推移すると思います。私たちのバックログを分析しました。金利が1%上がったとしても、実質的な影響はないでしょう。
また、すべてが同じで金利が1ポイント上昇した場合ですが、私がお話ししたプロフィールを考えてみてください。私たちは初めて住宅を建てる人が多く、購入者は平均して6万7000ドルの頭金を支払います。彼らは、多少金利が上がっても大丈夫なだけの柔軟性を持っていますし、みんな家を欲しがっています。一方、転売のほうはどうでしょう。
在庫がないのです。400万ドルから500万ドルの都市で、1,000軒の家が売りに出されている大都市があります。つまり、市場に商品がないのです。そして、それぞれの都市でコミュニティを実現すると、300人、400人、500人と言った具合に、待ち行列、あるいは興味待ち行列ができるのです。
これは、あるサブマーケットに限ったことではありません。これは全国的な現象なのです。
Stephen Kim — Evercore ISI — アナリスト
そうですね。それはよかった。もうひとつお聞きしたいのは、市場シェアの拡大についてです。私たちは今、規模が本当に重要な、前例のない時代にいるようです。
小規模なビルダーが、御社のように製品開発や生産開始を加速できる兆しがあるのか、それとも御社のようなビルダーにとって、今年も市場シェアが大幅に伸びる年になるのか、気になるところです。
ジェフ・メズガー — 会長、社長、最高経営責任者
今後も大手ビルダーがシェアを伸ばしていくと思います。もしあなたが配管工事業者なら、週に5〜10軒の契約を取るのと、隔週で1軒の契約を取るのと、どちらがいいでしょうか？大手建設業者は、取引先との関係を構築しており、私たちは全国的に素晴らしい関係を築いています。それが、あなたを助けるのです。ラスベガスとシャーロットでは、シャーロットではかなり下の方ですが、ラスベガスのフレームコントラクターはリストの一番上なのです。
ラスベガスでは骨組みを請け負う業者として、私たちはトップクラスです。
運営担当者
ありがとうございました。次の質問はバークレイズのマシュー・ブーレイからです。質問をお受けください。
マシュー・ボウリー — バークレイズ — アナリスト
皆さん、こんにちは。質問をお受けいただきありがとうございます。2022年の見通しについてですが、純粋にドルベースで見ると、明らかに純利益が大きく伸びていますね。あなたは常に、創出したキャッシュの大部分をビジネスに再投資してきました。
しかし、2022年の大幅な増益を考えるとき、バランスシートとキャッシュの観点から、余剰資金を株主にとってより使いやすいもの、つまりより計画的な自社株買いに振り向けることはできないのでしょうか？また、今年生み出されるキャッシュフローをどのように活用するのでしょうか？ありがとうございました。
ジェフ・メッツガー — 会長、社長、最高経営責任者
マット、ジェフに話を聞こう。いい質問ですね。私たちは、過去5～6年間と同様に、バランスの取れたアプローチであることをコメントでお伝えしました。まず第一に、質の高い投資、質の高い成長、市場シェアの獲得、そしてEPSの成長、ひいてはリターンの向上を実現するために、収益性の高い成長を続けることです。
しかし、私たちは常にバランスを考えています。21年に行ったように、良い価格で株式を買い戻し、配当を増やし、25億ドルを投資して会社を成長させながら負債を減らしました。つまり、非常にバランスの取れたアプローチなのです。私は、年が明けるまで潜望鏡を上げ続け、物事がどのように進み、どこに向かっているのか、成長戦略や利益予測はどうなっているのかを見守りたいと思います。そして、現金がどのように動いているのか、またそれをどうすべきなのかを判断します。
しかし、四半期ごとに何株買い戻します、こうします、ああしますと宣言するよりは、その方が良い方法だと思います。何か追加したいことがあるかどうか。
ジェフ・カミンスキー — エグゼクティブ・バイスプレジデント兼チーフ・ファイナンシャル・オフィサー
はい。いいえ、2つほどコメントを付け加えるだけです。まず第一に、規模を拡大し、リターンをこれでもかというほど拡大することだと思います。
極めて株主に優しいと思います。そして、2022年以降の事業の持続可能性と高いリターンの可能性を反映し、マルチプルをはじめとする株価の再上昇が期待されます。しかし、ジェフが言ったように、私たちは再投資に重点を置いています。私たちは今見ている機会を大切にしています。
再投資は資本を有効に活用できる方法だと考えています。私たちはいつでもそれを受け入れています。過去にも余剰資金で自社株買いを行ったことがありますが、おそらく将来も同じようなことをするつもりです。負債を減らすという、数年前のような大きな目標は持っていません。
負債を減らすという数年前のような大きな目標はありません。ですから、今、私たちは本当に良い状態にあると思います。そして、この規模とリターンの拡大は、会社にとって本当に意味のあることだと思いますし、株主にとっても非常に意味のあることになるはずです。
Matthew Bouley — バークレイズ — アナリスト
了解です。いや、本当に助かります。ありがとうございました。2つ目の質問ですが、短期的に見ると、これまでの四半期で受注が減少しているようですが、これはどういうことですか？
前年同期比では厳しいということですね。もちろん、ここでは12月と1月の話をしています。このことをどのように考えればよいのでしょうか？また、明らかに第1四半期の受注を前提にしていますね。しかし、それは単に疑問を投げかけるだけです。
受注が比較的大きく減少しているようですが、この点についてもう少し詳しく説明していただけませんか？この6週間で、なぜまだ……つまり基礎的な需要に関する何らかのシグナルがないとおっしゃるのでしょうか？
ジェフ・メズガー — 会長、社長、最高経営責任者
そうですね、わかりました。マット、あなたが触れてくれたことですが、私のコメントには書きませんでしたが、1年のうちで最も軟調な5～6週間なので、2月、3月、4月に比べてマイナスのコンプははるかに小さい数字です。そのため、2月、3月、4月と比較すると、コンプのマイナスはかなり小さくなります。また、週のタイミングと、どれだけのコミュニティをオープンさせたかが重要です。この電話会議で皆さんにお伝えしたいのは、現在、需要や住宅購入者の関心が弱まっていないということです。
市場は非常に好調を維持しています。キャンセル待ちのお客様もたくさんいらっしゃいます。昨年に引き続き、価格とペースのバランスを取りながら、春の販売シーズンは非常に好調に推移すると思われます。需要面では非常に良い状況です。
オペレーター
ありがとうございました。次の質問はゴールドマン・サックスのスーザン・マクラリからです。質問をお受けください。
スーザン・マクラーリ — ゴールドマン・サックス — アナリスト
ありがとうございます。皆さんこんにちは、そして素敵な年末をお迎えのことと思います。最初の質問ですが、以前、デザインセンターのSKUを約半分に減らし、ビジネスにおける構造的な選択肢を減らすというお話をされましたね。そのプロセスの中で、現在どのような状況にあるのか、少しお聞かせください。また、その簡素化が2022年にどのように貢献するかについて、どのようにお考えでしょうか？
ジェフ・メズガー（会長、社長、最高経営責任者
もちろんです、スーザン。ロブは私たちのスタジオのオーナーです。ですから、彼はその洞察を提供することができます。私からは、戦略的に、サプライチェーンを容易にするためにSKUを減らしていることをお伝えします。
3～4種類の商品を提供している場合、それを1～2種類に減らすことで、お客さまの選択肢は少し減りますが、製品を手に入れる能力は向上し、製造期間も短縮されます。つまり、お客様に選択肢を提供するために必要なパーソナライゼーションを維持することが、今の私たちの信条なのです。しかし、それはサプライチェーンや製造時間の邪魔にならないものでなければなりません。そのためにロブが取り組んでいるのです。
では、ロブ、スーザンのために何か色をつけてくれませんか？
ロブ・マクギブニー — エグゼクティブ・バイスプレジデント兼COO（最高執行責任者
もちろんです、スーザン。つまり、継続的なプロセスであるということです。イベントではないのです。組織全体の簡素化とスピードアップに、今後も力を入れていくつもりです。
ジェフが言ったように、その一環として、お客様のためのパーソナライゼーションと建設スピードの間の適切なバランス、スイートスポットを見つけることが必要です。しかし、このような取り組みには、すべてがWin-Winになるわけではありません。たとえば、家電製品のサプライヤーであるワールプール社との例です。私たちは、すべての住宅に装備される家電製品をステンレススチールに変更しました。
その結果、リードタイムが大幅に改善され、社内プロセスも簡素化されました。また、お客様にとっても、より良い製品を手に入れることができるため、付加価値が高まります。
Susan Maklari — Goldman Sachs — アナリスト
サプライチェーンが正常化し、逆風が弱まったとしても、消費者向けにもう少し洗練されたものにこだわることができるということでしょうか。消費者の視点から見て、それに対する反発はないようですし、消費者が求めるパーソナライズを実現しつつ、同時に、誰にとってももう少し効率的なものにしているのでしょうか？
ロブ・マクギブニー — エグゼクティブ・バイスプレジデント兼最高執行責任者（COO
ええ、その通りだと思います。つまり、サプライチェーンの問題から、今はほとんど必要なことであり、私たちはサプライチェーンで最も入手しやすいSKUを維持することに注力しています。しかし、サプライチェーンとサイクルタイムの問題が解決されれば、より効率的なオペレーションが可能になります。
つまり、お客様が求めるもの、パーソナライゼーション、そして私たちのビジネスにとって効率的なもの、この3つのバランスをうまく取ることが重要なのです。
オペレーター
ありがとうございました。次の質問はJPモルガンのマイケル・リハウトからです。続けてご質問ください。
Michael Rehaut — J.P.モルガン — アナリスト
皆さん、こんにちは。決算おめでとうございます。最初の質問ですが、売上総利益率の推移に少し戻りたいと思います。この数年間にあなた方が行った多くのハードワークとは別に、タイミングの観点から会社を再ポジショニングし、第1四半期（失礼、第2四半期）から売上総利益率の拡大を目指すことは、非常に理にかなっていると思います。
これは、少なくとも木材価格の下落が見込まれる時期と一致させることが重要だと考えています。22年第2四半期と第3四半期について、粗利率に影響を与える特定の要因を切り分けることは可能でしょうか？また、ジェフ・K.さんから、金利償却費の減少のお話がありましたが、ベーシス・ポイントで見た場合、22年にはどのような差異が生じる可能性があるのでしょうか？
ジェフ・カミンスキー — エグゼクティブ・バイスプレジデント兼最高財務責任者
もちろん、マイク。そのあたりは、私がお手伝いします。金利の償却費については、通期で50ベーシスポイント程度のマージン改善が見込まれると思います。第2四半期の受注残は、ミックスや第1四半期の納品物によって常に変動しますが、今現在、マージンはかなり向上しています。
また、サプライチェーンや建設サイクルタイムなど、あらゆる要素によって変化します。しかし、第2四半期からは、この素晴らしいステップアップを見ることができるはずです。第2四半期、第3四半期に売上が計上され、住宅建設が開始されると、木材は比較的低い水準にありましたが、現在は再び上昇に転じています。そのため、第4四半期の木材の動きは、年初に比べるとリスクが大きいと言えますが、年を追うごとに順次改善していくものと考えています。
そして非常に重要なのは、新しいポートフォリオで、毎年ポートフォリオの半分が多かれ少なかれ新しくなっています。今年のポートフォリオと新しいコミュニティのパフォーマンスが良ければ、2023年の利益率の高さを示す指標になると思います。ですから、現時点ではまだそこまでの見通しを立てているわけではありません。今と年末の間には、検討すべきことがたくさんあります。
しかし、年を追うごとに順次改善されていくのは本当に喜ばしいことです。ということで、今のところ、このような状況です。
Michael Rehaut — J.P.モルガン — アナリスト
そうですね。そうですね。では、ジェフ、ありがとうございました。はっきりさせておきたいのですが、あなたが言いたいこと、そして数学的な観点からすれば、明らかに4四半期の粗利益率が通期平均よりも高くなるというのは理にかなっていますね。
2つ目の質問ですが、間違っていたら訂正します。売上ペースに話を戻しますが、21年通期で約6%あるいは6.5%というのは非常に素晴らしい数字です。先ほどJeff Mezgerが、現在の需要背景を考慮すると、このペースは来年も事実上持続可能だと思うとおっしゃっていましたね。直近の四半期で、生産能力やコストとのマッチングを高めるために販売を制限している地域は、全体のどの程度になるのでしょうか？というのも、21年に行ったような販売規制があれば、もっといいレートで販売できたはずだという確信につながり、今後1年間は6～6.5％が適正な数字なのではないかという見方にもつながりますよね。
ジェフ・メッツガー — 会長、社長、最高経営責任者
そうですね。マイケル、それはいい意見ですね。私がコメントで述べたように、私たちはリリースを制限しており、月に6本以下に管理しています。ハイエンドなコミュニティで区画数が限られていて、買い換えるつもりがない場合、販売率は低くなります。郊外で簡単に買い換えられ、近くに空き地があり、コスト集約型の市場でない場合、例えばテキサスなら、行って走らせてから、次のものに買い換えます。
もし市場が今のままであれば、そして私たちが今のマージンを維持できれば、月6万ドル以上で運用することができます。すべてを活用し、規模の利益を得て、収益を上げることができるのです。私たちのビジネスモデルでは、月4本ではなく月6本の方がメリットが大きいのです。だから、持続可能だと思うのです。
運営者
ありがとうございました。最後の質問は、RBCのMike Dahlさんからです。質問を続けてください。
Mike Dahl — RBC Capital Markets — アナリスト
お時間を割いていただきありがとうございます。最初の質問ですが、私はちょうどフォローアップとして、いくつかのケイデンスについてより細かい点を指摘したかったのです。つまり、4Qの出口レートが通期平均を上回るように見えるだけでなく、通期で28%や29%といった水準を目標にしているようですが、通期でその水準に到達するためにはどうすればいいのでしょうか。この数字が妥当なのかどうか、そのあたりを説明していただけますか？それから、どなたかが現在のコスト状況について質問されていましたが、通期見通しに織り込まれている純インフレ率とはどの程度のものでしょうか？
ジェフ・カミンスキー — エグゼクティブ・バイスプレジデント兼チーフ・ファイナンシャル・オフィサー
まず、退社率ですが、おそらく27％から28％の間で推移していると思われます。しかし、年間を通じ、また四半期を通じ、この数字に磨きをかけていくつもりです。もちろん、まだ多くの住宅を販売したわけではありません。
第4四半期の納品に向け、春のフライトシーズンに販売する予定です。ですから、受注残を見るのとは違って、まだ少し先の予測になりますが、おそらく年内にはもう少し高くなると予想しています。ご質問の2つ目は……そういえば、マイクさん？
Mike Dahl — RBC Capital Markets — アナリスト
その中で、純インフレの想定はどのようなものですか？
ジェフ・カミンスキー — エグゼクティブ・バイスプレジデント兼チーフ・ファイナンシャル・オフィサー
そうですね。そうですね。そこで私たちは、コストと価格が固定されているバックログのコストとマージンについて、バックログのマージンを見るだけにしています。ですから、要するに、これらの売上にはこれ以上のコスト・インフレは想定されていないのです。
つまり、年間を通じて販売・納入される仕様の在庫を少し想定し、そこで何が起きているか、価格はどうなっているかということを想定しているわけです。しかし、私たちはコストを固定化しているため、受注残のコスト上昇をあまり気にする必要がありません。これは納入台数全体の3分の2にあたります。つまり、50億ドルの受注残があるのです。
つまり、50億ドルの受注残があるわけですから、これはかなり安全です。今年の不安材料は主に下半期、特に第4四半期にあります。春の販売シーズンにおける新規オープンコミュニティの価格設定や、特に今後3～4ヶ月間のコスト動向などが関係してきます。そのため、コストと価格の関係でより大きなリスクを抱えることになります。
しかし、今日の状況や、特にこの6～9カ月間、毎週、毎週、マージンが拡大しているのを見ると、ほぼ毎週、マージンが拡大していることがわかります。ですから、私たちは市場の現状に大いに期待していますし、今持っているコミュニティのポートフォリオにも大いに期待しています。
Mike Dahl — RBC Capital Markets — アナリスト
そうですね。それなら納得です。ありがとう、ジェフ。続いての質問ですが、アフォーダビリティの観点から見て、ストレスの兆候を示さないものに関して、参考になるコメントがありましたね。
ジェフ、あなたの冒頭のコメントでも、アフォーダビリティについてはまだ注意深くありたいと言っていたと思います。そこで質問なのですが、あなたは現在明らかに価格決定力を持っていますが、春から年を通してどのように価格決定に取り組み、それを見守っていくのでしょうか？また、最終的な金利の動向によって、どの程度左右されるのでしょうか。
ジェフ・メズガー — 会長、社長、最高経営責任者
どのコミュニティでも、いつもそうしているように、マイク、私たちはこのコミュニティで、このマージンで、残りの区画数とその後ろに来る区画数から最高のリターンを得るために、適切なランレートは何かということを考え抜きます。文字通り、毎週、このプロセスを繰り返しています。今日の環境では、ペースを上げながらマージンも上げるという、いい組み合わせになっています。もしレートが上がれば、それが何を意味するのか、もし何かあれば、このお客さまに対してリアルタイムでフィードバックが得られます。
また、私が言いたかったのは、このバイヤーのプロフィールについてです。しかし、当社のバイヤーが家につぎ込んでいる資産の量、高い信用度のFICOスコア、そして家を持ちたいという願望を考えると、それは絶対に当てはまらないのです。これは……今日のストレスバイヤーには到底及ばないものです。彼らは私たちと一緒にこの事態を乗り切るために多くの柔軟性を持っていますし、私たちはその道筋を示すことができるでしょう。
何度か申し上げているように、春の販売シーズンは本当に好調に推移すると思われます。需要は非常に旺盛です。
以上です。他の翻訳希望があればご連絡いただければ検討いたします。
＊誤訳などがあるかもしれませんでの参考程度にしていただき投資は自己判断でお願いします。
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